房地产开发项目工程成本控制研究

　　摘要：第三产业随着我国国力的不断增强而日益蓬勃。房地产行业作为第三产业中的支柱产业，对加快我国的城市化进程具有重要作用。为了能够进一步规范房地产的发展，我国出台了一系列调控政策和相关的法律法规，压缩了房地产行业的盈利空间，使得房地产行业不得不开辟新途径达到利益最大化。如何控制项目工程成本将会成为房地产行业未来探讨的重点话题。本文主要将房地产开发项目成本控制分为三个时段，分别详述了规划设计阶段和招标采购阶段控制成本的方法。
　　关键词：房地产开发；项目工程；成本控制
　　近几年，我国房价居高不下，多地出现了抢房热潮，房地产成为了最有发展前景的行业之一。国家为了能够稳定房价，维护社会的稳定发展，不得不采用一系列的宏观调控手段，这大大压缩了房地产行业的利润。为了能够使自身获得最大的利益，房地产行业就要以控制工程建设成本为突破口，在确保工程质量的前提下，控制生产成本。
　　一、房地产开发项目前期成本控制
　　（一）规划阶段的成本控制措施
　　1、制定出切实可行的规划方案
　　要想在规划阶段有效控制项目开发成本，就必须要制定出一套切实可行的规划方案。首先，要进行全面的市场调研活动，对行业相关资料进行收集、整理工作，以明确当前我国市场的实际需求，进而对需要开发的项目进行清晰的主题定位，锁定相关的客户群体，有针对性地展开后续工作。
　　不仅如此，还要对市政情况进行深入的了解和分析，逐步掌握该地区的发展趋势和未来可能出现的发展机遇，以此为依据提出行之有效的规划建议，为成本控制打下坚实的基础。
　　2、组织规划评审委员会
　　在制定出合理可行的规划方案之后，可以成立组织一个规划评审委员会对制定的方案进行专业的评价与审核，提出建设性的意见和建议，不断完善改进规划方案，在确保工程质量的前提下，尽可能地控制项目工程的成本，以获得最大的利益。
　　（二）设计阶段的成本控制措施
　　设计阶段所包含的结构布局、设备选择、材料购进等都是与工程成本直接挂钩的项目，所以该阶段是房地产开发项目工程控制成本的关键阶段。为了能够在保证质量的基础上有效控制工程所需的成本，就必须要聘请专业的技术人员对施工建筑方案的各个细节进行集中研讨，以获得平衡质量和成本的最佳方法。在施工设计图正式投入到实际使用之前，相关开发企业必须要就建筑结构、应有的水电气暖等进行详细的技术交底，以避免出现因交流问题导致的返工情况，节省工程时间和成本。
　　二、房地产工程项目招标、采购环节的成本控制
　　（一）招标阶段的成本控制
　　1、选择标价合理、技术过硬的施工单位
　　房地产开发项目在选择施工单位时，一定要挑选技术过硬、能够保证工程准时完工、社会信誉度较高、标价合理的施工单位。为了避免施工单位中饱私囊情况的发生，就要将鸡蛋放在不同的篮子里，尽量将工程的各个环节分派到不同的供方手中，并定期对供方的资料库进行筛选，将不达标的单位从名单中划除。
　　2、编制迎合实际的工程量清单
　　工程量清单是招标文件的组成部分之一，也是为投标单位提供单价填写的一种工程量计价方法。当前，越来越多的房地产企业在工程招标中采用工程量清单的方式，对项目实施成本实行动态控制，促进市场良性竞争，压缩供货商单价中的水分，能有效控制因设计临时变更而引起的价款增加情况，达到房地产企业节约成本，获取最大效益的目的。
　　3、确立合理的工程合同价
　　房地产企业要想严格控制成本，除了在设计环节下功夫之外，还应该确定合理的工程合同价，对合同总价进行把关，使得合同总价能够维持在企业可以承受的范围之内。除此之外，房地产企业还应该与供方签订严密、细致、具有法律效益的工程合同，对招标文件中不详、不明、言辞模糊的内容及时进行处理，尽量避免应沟通不畅而引起的各种纠纷，通过积极的谈判手段，为企业争取到最大的利益。
　　（二）采购阶段的成本控制
　　1、战略采购
　　房地产企业可以组织成立一个专业的采购委员会，负责制定战略采购的具体实施方案和采购决策。战略采购的产品和服务必须要有较大的使用范围和使用量，还要满足可重复使用的特点。在采购之前，还要对市场做一个较为详细的调研活动，重点采购顾客需求量大的、影响范围广的产品和服务，以迎合消费者的切实需求。
　　2、联合采购
　　房地产企业中的采购委员会在充分了解联合采购的产品和服务的特点之后，以此为依据，专门组建起一个联合采购小组，负责联合采购过程中的相关事宜。联合采购时必须要保证所需采购的产品和服务，在同一时期内被两个以上的开发项目同时需要。
　　3、招标采购
　　企业中采购部门负责制定招标采购的具体决策和实施过程，应当遵循公平、公正、公开、诚信的原则，能够有效监管工程项目采购环节中产品及服务的质量和成本，为企业获得利益最大化打下坚实的基础。
　　4、认价采购
　　认价采购是招标采购的补充形式，一般来说不能直接签订采购合同。它同招标采购一样应当遵循诚信、公正、公开的原则，对于房地产企业控制成本、监管质量具有重要意义。
　　结束语：综上所述，近些年，我国掀起了一股购房热潮。房地产行业摇身一跃成为了当前最有发展前景的行业之一。国家为了能够有效抑制房价快速增长，不得不采取一系列的宏观调控手段，这无形间压缩了房地产企业的巨大利润空间。为了能够使利益最大化，房地产企业必须将成本作为切入点，在不影响工程质量的前提下，尽量减少工程的成本。在房地产开发项目的前期，可以通过制定出行之有效的规划方案、组织规划评审委员会、在设计环节多下功夫等方式有效控制工程的施工成本。在房地产开发项目的实施阶段，可以通过选择标价合理、技术过硬的施工单位、编制迎合实际的工程量清单、确立合理的工程合同价等方法，控制招标阶段的项目成本，为企业获得利益最大化打下坚实的基础。
　　参考文献：
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