谁将搬进北京ampampquot二环ampampquot？

　　未来的五年，在北京十四五规划期间，随着非首都功能疏解力度加大，陆续将会有更多的央企总部、银行总部等迁出北京老城区。
　　如果再叠加平房退租，简易楼腾退等城市更新。
　　那么在北京的老城区和东西城，会有大量的建筑空间被腾空出来。
　　所以有很多人会胡乱猜想，是不是北京东西城会被搬空？是不是要把没钱人腾走，变成富人的聚集区？
　　从北京近期的多个规划文件来看，以上想法确实是胡思乱想，搬空是不可能的，北京东西城更不可能变成富人区。
　　根据2020年8月份出台的《首都功能核心区控制性详细规划》，里面明确提到北京东西城的战略定位：
　　首都功能核心区是全国政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载地，是历史文化保护的重点地区。
　　意思已经说的非常明确了。
　　未来的东西城就是要重点发展三大功能：政治中心功能文化中心功能国际交往中心功能，而且是文化保护重点，不能拆迁。
　　但是北京的东西城，目前的人口密度和建筑密度已经非常高了，比如常住人口密度已经超过2万人平方公里，是美国华盛顿特区78倍。
　　北京东西城传统的平房区，居住人口密度居然高达2。2万平方公里。
　　不管如何，东西城的人口密度和建筑密度都无法增长了。
　　所以如果还想在东西城核心区，重点发展政治功能，文化功能和国际交往功能，已经完全没有空间。
　　怎么办？
　　唯一的办法就是把非首都功能腾出来，再把首都功能放进去。
　　所以东西城核心区发展的第一步就是要大力疏解非首都功能，比如代表经济功能的央企总部，教育功能的高校等等，都要为以上三大首都功能让路，加速疏解出去，把空间预留出来。
　　同时还要把平房区加快退租，把空间也预留出来。
　　通过疏解非首都功能和城市更新，就可以在不拆迁的前提下，为东西城建设三大首都功能预留出大量的建筑空间。
　　同时不用增加人口密度和建筑密度，甚至非首都功能离开后，还能带走大量的人口，降低人口密度。
　　这就是一举两得，空间有了，人口也降低了。
　　接下来的第二步，就是要把首都功能放进去，主要就是中央政务功能、文化功能和国际交往功能，要装进来。
　　以上三大首都功能装进来以后，东西城又满了。
　　所以压根就不存在搬空东西城的可能，未来将有一大堆功能可能会装进北京东西城。
　　我们判断主要是四类功能将会搬进北京东西城：
　　第一类，部分还在二环外办公的国家部委及国家级行政单位，未来可能将会大批量搬进北京东西城。
　　很多人都以为只要是国家部委就已经在北京东西城里办公了，其实事实并非如此，这是一种错觉。
　　我们初步统计一下，还是有很多国家部级单位目前还在海淀区、朝阳区办公，未来这些单位是有可能会成批搬进北京东西城的。
　　尤其是在长安街沿线，未来将是中央政务最重要的布局区域，所以长安街沿线及附近的央企总部搬迁后，可能填补进来的就是国家部委单位。
　　也就是所谓的央企总部走，国家部委走进来，北京东西城服务于中央政务功能得到提升。
　　第二类，大量的文化旅游设施将会搬进北京东西城。
　　2020年4月9日，北京市公布了《北京市推进全国文化中心建设中长期规划（2019年2035年）》，在这个规划中，北京提出要利用中轴线文物腾退空间，优先用于补充公共功能。
　　什么是公共功能？
　　其实就是博物馆、纪念馆、文化馆、艺术馆、图书馆等文化设施，还非常明确提出：
　　打造京报馆、京华印书局、湖广会馆、临汾会馆等一批富有老城文化内涵的主题博物馆、纪念馆、展览馆等，布局更多小而美的特色博物馆。
　　由此可见，未来北京中轴路实施腾退后，预留出来的空间将会布局各种各种的博物馆、纪念馆、文化馆、艺术馆、图书馆。
　　这就是人口出去了，但是文化进来了，大量的平房空间将会被打造成为中国最庞大的文化集群。
　　通俗一点讲，以后的东西城中轴线，就是中国的文化之路和旅游之路，就是来参观旅游的，让全国人民来体验中华文化复兴的。
　　第三类，国家外事外交场合要大量在北京东西城落地。
　　2021年9月22日，北京市公布了《北京市十四五时期加强国际交往中心功能建设规划》，在这个规划中，明确提出：
　　依托中轴线等历史文化遗迹，特色胡同街巷、传统四合院等历史文化街区，打造更多小而美雅而秀的外交外事活动场地。
　　其实就是说，北京东西城的四合院实施退租或者腾退后，要利用部分文化街区的房子，来打造成为外交外事活动场合。
　　这种外交外事活动场合，我们的理解应该是两三大功能：第一是国家领导人接见外宾的地方；第二是重要外宾参观体验中国文化的地方；第三是举办重要国际文化展览交流的地方。
　　所以大量的房子可能会被预留出来，打造成为国家级的外交外事活动中心，而不是成为富人聚集区。
　　第四，大量的养老服务设施要在北京东西城落地。
　　除了政治、文化和外交，北京东西城未来还需要增加大量的养老服务设施，来为东西城的老年人提供服务。
　　根据《北京市养老服务专项规划（2021年2035年）》的说明，疏解腾退后的闲置设施和建筑，将会改造成为养老服务设置。
　　同时对于腾退的平房院落，也要经过适老化改造，更新成为老年人的家庭单元，为老城区的老年人提供更好的养老服务。
　　综上所述，通过我们分析可以发现，北京东西城其实正在进行一个重大的功能定位调整：从原来的复合功能型城市核心区正在快速向首都功能核心区转变。
　　以前的北京东西城，是什么功能都有，复合型发展的城市绝对核心，产业经济、教育文化、政治外交等全部混杂，结果导致人口高度密集，建筑密度居高不下，房价水平全市第一。
　　应该说，东西城以前的功能规划，还是比较乱比较杂的，什么都有一点，而且什么都比较强。
　　而未来的北京东西城，可能将会变得更加纯粹，定位就是首都功能核心区，而不是城市功能核心区。
　　所以必然会逐渐剥离非首都功能，而增加更多的首都功能：比如像什么央企总部、银行总部、学校医院等会逐渐离开，而包括部委行政单位、外交外事场合、博物馆、养老等功能会逐渐增加。
　　有些功能会离开，有些功能会进来，从而实现了功能上的腾笼换鸟。
　　未来的北京东西城，就是最纯粹的中央政务文化展示展览国事外交交流养老中心区。
　　那么这种功能上的腾笼换鸟会对北京东西城的房价有什么影响呢？
　　从短期上看，是影响不大的。
　　从长期看可能会更加凸显东西城房住不炒的原则，尤其是政策风险会更高，对于北京东西城来说，自住是没有任何问题的。
　　但如果是投资升值，要更加谨慎，毕竟过于敏感，政策风险高。
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