年越南房地产行业概况

　　越南位于中南半岛东南端，三面环海。地形狭长，略呈S型，自然环境优越，资源矿产丰富，其中煤炭、铁矿、铝土矿、铜矿、稀土等储量丰富。目前，越南全国人口9467万人，15岁以上劳动人口5540万人。
　　越南坚持共产党领导，坚持社会主义制度，国内政局保持稳定。2016年1月27日，越共十二大召开，越共中央总书记阮富仲连任；4月，越南召开第十三届国会第十一次会议，陈大光、阮氏金银、阮春福分别当选国家主席、国会主席和政府总理。2018年9月21日陈大光病逝，10月23日阮富仲当选国家主席。
　　1986年以来，越南坚持革新开放，以发展经济为重心，加快融入国际。特别是在2006年11月加入世界贸易组织后，越南给予外资企业国民待遇，政府大力清理国内法律法规，力求与国际接轨。为加大吸引外资力度，越南第五次修订《投资法》，并于2015年7月1日起正式生效。2016年11月22日，越南国会通过《关于投资法附条件投资经营行业4号目录的修订草案》，决定自2017年1月1日起正式取消20项业务的投资经营限制条件，国内市场进一步开放，营商环境不断改善。！投资法
　　2018年越南国内生产总值（GDP）同比增长7。08，高于国会提出的预期目标，创11年来最高年增幅。根据国会通过的《关于20162020年五年经济社会发展规划》，5年内越南GDP年平均增幅6。57，到2020年人均GDP达到32003500美元，工业和服务业占GDP比重合计达85，全社会总投资占GDP的3234，财政赤字控制在GDP的4以下，单位GDP能耗年平均下降11。5，城市失业率控制在4以下。
　　近年来，中越经贸合作稳步发展。据中国海关统计，2018年中越双边贸易总额1478。6亿美元，同比增长21。2，越南连续第三年成为中国在东盟国家中的最大贸易伙伴，也是我国十大贸易伙伴之一。2018年中国（不含港、澳、台）企业对越南投资协议额合计24。65亿美元，同比增长13。67，是当年越南第五大外资来源地。截至2018年底，中国企业在越南有效投资项目2149个，合同总额133。5亿美元，排名越南外资来源地第7位。据不完全统计，高峰期中国有逾13万人在越南从事商务等活动。
　　目前，越南已生效的自贸协定12个，正在谈判或等待签署的自贸协定5个，对外开放格局不断扩大。特别是《全面与进步跨太平洋伙伴关系协定》（CPTPP）、《越南欧盟自贸协定》、《越南欧亚经济联盟自贸协定》等生效后，越南事实上已打通通向欧美、欧亚等重要经济体的自由贸易通道，这给越南企业带来巨大发展机遇，同时也为中越两国经贸合作提供了难得的新契机。
　　与此同时，中越经贸合作也存在一些突出问题。贸易方面，一是中越边境贸易存在双方边贸政策不统一，口岸及边民互市点管理欠规范，基础设施较落后；二是越南采取贸易保护措施频率加大；三是两国海关部门双边贸易额统计存在很大差异。投资合作方面，一是在越南中资企业行政成本相对较高；二是纺织品、钢铁、水泥等部分产业趋于饱和，部分地区土地、劳动力等要素成本水涨船高；三是我国对越南投资项目平均规模较小，高新技术产业项目较少；四是我国企业对当地法律法规了解不够，融入当地的意识有待增强。
　　一级行政区划：越南设有5个直辖市和58个省，按地域划分为8个大区：
　　（1）红河平原地区（包括11个省、直辖市），面积1。49万平方公里；
　　（2）东北地区（包括11个省），面积6。4万平方公里；
　　（3）西北地区（包括4个省），面积3。75万平方公里；
　　（4）中部北区（包括6个省），面积5。16万平方公里；
　　（5）中部南沿海地区（包括6个省、直辖市），面积3。32万平方公里；
　　（6）西原地区（包括5个省），面积5。47万平方公里；
　　（7）南部东区（包括8个省、直辖市），面积3。48万公里；
　　（8）湄公河（九龙江）平原地区（包括13个省、直辖市），面积4。06万平方里。
　　主要城市：越南共有729座城市，包括河内、胡志明市、海防、岘港和芹苴5个直辖市。越南城市共分六类：河内和胡志明市为特别城市，此外，还有5个一类城市，16个二类城市，45个三类城市、66个四类城市，其余为五类市。首都河内位于红河三角洲平原中部，面积3344。7平方公里，截至2018年底人口近800万人，是全国的政治、文化中心，全国面积最大和人口第二大城市。河内旧称升龙，已有千年历史。水陆交通便利，有铁路、公路和航空线与全国主要省市相连。
　　胡志明市是越南最大的港口城市和经济中心，由原西贡、堤岸、嘉定三市组成，位于湄公河三角洲东北，西贡河右岸，距出海口60公里。面积2090平方公里。据越官方统计，胡志明市有华人约50万，市内第五郡（原堤岸市）是华人聚居的地区。市区著名历史建筑有统一宫（原南越总统府）、市政厅、邮局、歌剧院、后庙、圣母大教堂等。胡志明市气候终年炎热，昼间温差不大。1月份气温最低，月平均气温25摄氏度；4月份最高，月平均气温29摄氏度。其他主要城市包括：海防、岘港、芹苴、下龙、太原、越池、南定、顺化、头顿、大叻、芽庄和河仙等。其中，胡志明市是全国最大城市，人口位全国之首，为全国商业和经济中心；海防是北方重要港口城市和第三大城市；岘港是中部重要港口城市，旅游资源丰富；下龙市是著名旅游城市，下龙湾为世界自然文化遗产。
　　2018年越南总人口数全年平均为9467万人，较上年净增98。84万人，增长率1。06。其中，男性占49。4，女性占50。6。全国人口平均年龄为31岁，平均寿命73。5岁。截至目前，越南人口总数居世界第14位，人口密度是平均每平方公里314人。人口密度最大的是红河平原，平均每平方公里994人；人口密度最小的是西北地区，平均每平方公里126人；人口密度最大的省份是北宁省，平均每平方公里1432人；人口密度最小的省份是莱州省，平均每平方公里仅48人。
　　越南华人约90万人，主要分布在胡志明市及同奈、平阳、海防、林同、广宁、茶荣、坚江、后江等省。其中，胡志明市第五郡（堤岸）是华人相对集中的地方。
　　土地价格：根据越南宪法，土地和自然资源所有权由国家代表全体国民统一行使，公民和组织只享有土地使用权。近年来，河内、胡志明市等经济发达城市和地区的土地使用价格持续上涨。根据河内市政府962014号决定以及胡志明市政府512014号决定的相关规定，2015年1月至2019年12月31日河内市和胡志明市市区商业用地根据区位不同销售价格分别为3204574和9917265美元平方米。
　　工业用地原则上实行集中供地，即由国家设立若干工业园区，企业从工业园区租借用地，租期一般情况下最长为50年，价格因地域、地段不同而差异很大。南方以胡志明市、北方以河内市为中心的工业用地价格最高。
　　2019年4月份北方25省市工业区平均土地出让价78。3美元平方米，中部21
　　省市33。4美元平方米，南部17省市74。2美元平方米。
　　房屋租金：2018年河内市甲级写字楼租金平均25。4美元平方米月，乙级13。9美元平方米月；胡志明市甲级写字楼租金约43。48美元平方米月，乙级23。42美元平方米月。
　　2019年4月份北方25省市工业区厂房月租均价4。1美元平方米，中部21省市2。9美元平方米，南部17省市3。1美元平方米。
　　房屋售价：2018年河内市和胡志明市高档商品房售价普遍约为30007000美元平方米，个别高档住宅已突破10000美元平方米，中档商品房约25003800美元平方米，普通商品房12002500美元平方米。
　　环球印象发布《越南房地产行业投资前景及风险分析报告》的共八章，报告首先介绍了越南房地产行业面临的政治、经济、社会、金融、政策环境；紧跟着，报告阐述了越南房地产行业近几年发展情况；随后，报告剖析了中国房地产行业企业进入越南市场的机会、威胁等；然后，报告详细分析了越南房地产行业外部与内部投资风险及主要壁垒；最后，报告剖析了一带一路战略对越南房地产行业带来的机遇以及对越南房地产行业未来发展前景做了预测。您若想对越南房地产行业有个系统深入的了解，或者想投资越南房地产行业，本报告将是您不可或缺的重要参考资料。
　　报告正式版正文目录
　　第一章越南房地产行业概述
　　第一节越南房地产业发展的特征及主要影响因素
　　一、越南房地产业发展的特征
　　二、影响越南房地产业发展的主要因素
　　第二节房地产业在越南国民经济中的地位与作用
　　一、房地产业在越南国民经济发展中的支柱地位
　　二、房地产业在越南国民经济发展中的拉动作用
　　第三节越南房地产投资概况
　　一、越南房地产开发投资总额
　　二、越南商品房施工面积
　　第二章2019年越南房地产行业投资环境分析
　　第一节越南房地产行业面临的地理环境
　　第二节越南房地产行业面临的经济环境
　　一、2019年越南GDP分析
　　二、2019年越南消费价格指数分析
　　三、2019年越南城乡居民收入分析
　　四、2019年越南社会消费品零售总额
　　五、2019年越南全社会固定资产投资分析
　　六、2019年越南进出口总额及增长率分析
　　第三节越南房地产行业面临的社会环境
　　第四节越南房地产行业面临的金融环境
　　第五节越南房地产行业面临的政策环境
　　第三章2019年越南土地市场分析
　　第一节2019年越南土地供应情况
　　一、越南各年度经营性土地供应量价走势
　　二、越南各年度经营性土地供应用途结构走势
　　三、越南各年度经营性土地供应区域走势
　　第二节2019年越南土地成交情况
　　一、越南年度经营性土地成交对比
　　二、越南月度经营性土地成交溢价率走势
　　三、越南各年度经营性土地成交用途结构走势
　　四、越南各年度经营性土地成交区域走势
　　第四章2019年越南房地产行业现状分析
　　第一节2019年越南房地产开发状况分析
　　一、越南房地产开发规模与开工、竣工情况
　　二、越南城镇住宅建设情况
　　三、越南经济适用住房建设情况
　　四、越南公寓建设情况
　　五、越南商品房建设情况
　　第三节2019年越南房地产市场交易情况
　　一、越南房地产市场成交量
　　二、越南房地产市场成交价格
　　三、越南房地产市场成交结构
　　第四节影响越南房地产市场供给的主要因素
　　第五章2019年越南房地产行业财务状况分析
　　第一节2019年越南房地产行业三费变化情况
　　第二节2019年越南房地产行业经营效益分析
　　一、越南房地产行业盈利能力
　　二、越南房地产行业营运能力
　　三、越南房地产行业偿债能力
　　四、年越南房地产行业发展能力
　　第三节越南房地产行业财务状况总体评价
　　第六章2019年越南房地产行业细分市场分析
　　第一节2019年越南商品房市场现状分析
　　一、越南商品房市场综述
　　二、越南商品住宅年度新增供应走势
　　三、越南月度商品住宅供销对比走势
　　四、越南商品住宅供应分布情况
　　五、越南商品住宅年度成交量价走势
　　六、越南商品住宅逐月成交量价走势
　　七、越南商品住宅成交分布
　　八、越南商品住宅存量情况
　　九、越南商品住宅存量分布
　　第二节2019年越南公寓市场现状分析
　　一、越南公寓市场综述
　　二、越南公寓年度供需走势
　　三、越南公寓月度供销对比走势
　　四、越南公寓供应分布情况
　　五、越南公寓供应面积段结构
　　六、越南公寓成交分布情况
　　七、越南公寓成交面积段结构
　　八、越南公寓存量分布情况
　　九、越南公寓存量面积段结构
　　第三节2019年越南写字楼市场现状分析
　　一、越南写字楼市场综述
　　二、越南写字楼租赁情况
　　三、越南写字楼市场供应量分析
　　四、越南写字楼市场成交量分析
　　五、越南写字楼市场成交均价分析
　　第四节2019年越南保障性住房市场现状分析
　　一、越南保障性住房市场综述
　　二、越南保障性住房年度供需走势
　　三、越南月度保障性住房供销对比走势
　　四、越南保障性住房成交分布情况
　　五、越南保障性住房成交均价结构
　　六、越南保障性住房成交排名情况
　　七、越南保障性住房存量排名
　　第五节2019年越南商业地产市场现状分析
　　一、越南商业地产市场供求关系分析
　　二、越南在售商业地产产品成交情况
　　三、越南商业地产租赁情况
　　第七章20202024年越南房地产行业前景预测
　　第一节工业总产值预测
　　第二节销售收入预测
　　第三节利润总额预测
　　第四节总资产预测
　　第五节经营能力预测
　　第六节盈利能力预测
　　第七节偿债能力预测
　　第八章中国企业或个人投资越南房地产面临的风险分析
　　第一节投资越南房地产面临的成本风险分析
　　一、水、电、气价格
　　二、劳动力供求及工薪情况
　　三、外籍劳务需求状况
　　四、土地及房屋价格
　　第二节中国企业或个人投资越南房地产行业面临的壁垒
　　一、政策壁垒
　　二、资金壁垒
　　三、技术壁垒
　　四、地域壁垒
　　第三节中国企业或个人投资越南房地产行业外部风险
　　一、宏观经济风险
　　二、相关产业政策风险
　　三、环保相关风险
　　四、技术方面风险
　　第四节中国企业或个人投资投资越南内部风险预警
　　一、中国房地产企业自身融资风险
　　二、价格风险
　　三、竞争风险
　　四、盈利风险
　　五、人才方面风险
　　报告正式版图文目录
　　图表120152019年越南房地产开发投资额及其占国内生产总值比重23
　　图表220152019年越南GDP、全社会固定资产投资额和房地产开发投资额及增长24
　　图表320152019年越南房地产开发投资占全社会固定资产投资比重24
　　图表420152019年越南房地产开发投资占国内生产总值比重25
　　图表520152019年越南房地产开发投资对国内生产总值增长的贡献率26
　　图表620152019年越南房地产开发结构图27
　　图表720152019年越南累计不同用途房地产开发投资增长情况图27
　　图表820152019年越南房地产新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况28
　　图表920152019年越南GDP总量及增长示意图30
　　图表1020152019年越南人均GDP总量及增长示意图31
　　图表1120152019年越南农村及城镇人口统计33
　　图表1220152019年越南国民总收入统计34
　　图表1320152019年越南消费情况35
　　图表1420152019年越南固定资产投资情况（单位：百万基普）36
　　图表152019年越南进出口统计36
　　图表162019年越南出口结构37
　　图表172019年越南进口结构38
　　图表182019年越南与世界各大洲贸易额比重示意图38
　　图表192019年越南与世界各大洲贸易额比重示意图39
　　图表2020152019年越南经营性土地年度供应情况51
　　图表2120152019年越南经营性土地月度供应走势52
　　图表2220152019年越南经营性土地各类用途供应面积占比52
　　图表232019年越南经营性土地各类用途供应面积占比53
　　图表242019年越南经营性土地重点各区域供应面积占比53
　　图表2520152019年越南经营性土地年度成交走势图55
　　图表2620152019年越南经营性土地年度容积率走势图56
　　图表2720152019年越南经营性土地月度供求走势56
　　图表2820152019年越南经营性土地月度成交走势57
　　图表2920152019年越南经营性土地溢价率月度走势图58
　　图表3020152019年越南经营性土地各类用途成交面积占比58
　　图表312019年越南经营性土地各用途成交面积占比59
　　图表322019年越南经营性土地各区成交面积占比60
　　图表3320152019年度越南城镇固定资产投资、房地产开发投资情况61
　　图表3420152019年越南房地产开发施工面积、竣工面积及本年新开工面积情况61
　　图表3520152019年度越南城镇住宅建设情况62
　　图表3620152019年度越南经济适用住房建设情况62
　　图表3720152019年越南商品房按物业类型划分施工面积情况63
　　图表3820152019年越南商品房按物业类型划分新开工情况63
　　图表3920152019年越南商品房按物业类型划分竣工情况64
　　图表4020152019年越南土地开发情况统计66
　　图表4120152019年度越南土地购置情况66
　　图表4220152019年越南房地产行业规模指标72
　　图表4320152019年越南房地产行业规模情况73
　　图表4420152019年越南房地产行业工业产值情况73
　　图表4520152019年越南房地产行业销售收入情况74
　　图表4620152019年越南房地产行业产销率情况75
　　图表4720152019年越南房地产行业利润及同比增长率78
　　图表4820152019年越南房地产行业亏损额及同比增长率78
　　图表4920152019年越南房地产行业盈利能力指标79
　　图表5020152019年越南房地产行业营运能力指标80
　　图表5120152019年越南房地产行业偿债能力指标81
　　图表5220152019年越南房地产行业发展能力指标82
　　图表532019年越南商品住宅年度统计情况83
　　图表542019年越南商品住宅环比统计（不包含保障房）84
　　图表5520152019年越南商品住宅年度供应情况85
　　图表5620152019年越南商品住宅月度走势86
　　图表572019年越南各省市商品住宅供应情况87
　　图表5820152019年越南商品住宅成交走势88
　　图表5920152019年越南商品住宅成交走势89
　　图表602019年越南各区域商品住宅成交情况90
　　图表6120152019年越南商品住宅库存情况91
　　图表622019年越南各省市商品住宅存量情况92
　　图表6320152019年越南公寓公寓市场供需走势94
　　图表6420152019年越南公寓类产品月度供需走势95
　　图表652019年越南公寓类产品主要省市供应占比情况96
　　图表662019年越南公寓供应面积占比97
　　图表672019年越南公寓类产品主要省市成交占比97
　　图表682019年越南公寓类产品面积段成交占比98
　　图表692019年越南公寓类产品重点省市存量占比99
　　图表702019年越南公寓类产品面积段存量占比100
　　图表7120152019年越南写字楼供求逐年走势101
　　图表7220152019年越南写字楼月度供应走势102
　　图表732019年越南保障房成交均价占比。105
　　图表74越南执行的水、电、气价格115