专访睿星资本中国董事总经理马千里全球顶级城市高房价带来新机遇

　　21世纪经济报道记者吴斌上海报道
　　买房难正催生租房热。
　　在经历了疫情暴发后的大放水后，全球顶级城市房价普遍飙升。2022年，一场紧缩浪潮席卷而至，部分国家民众更是面临高利率和高房价的双重冲击，房价虽略有回落，但依旧高于疫情前的水平，刚需上车依旧困难。与此同时，租房市场则一片火爆，美国等市场租金飙升势头显著，成为CPI高企的重要因素。
　　睿星资本（Greystar）中国董事总经理马千里在接受21世纪经济报道记者专访时表示，在宽松货币政策和财政政策的助推下，美国几乎所有的东西都涨价，疫情暴发后房价一度飙涨，加上如今房贷利率高企，买房要难得多，买不起房就只能去租，所以租金涨幅明显。
　　睿星资本（Greystar）中国董事总经理马千里
　　睿星资本总部位于美国南卡罗来纳州查尔斯顿，是美国规模最大的租赁住宅平台。2017年，睿星资本进入中国市场。
　　相对于爱买房的中国老百姓而言，目前美国人对租房的接受度更高。在马千里看来，未来中国民众对租房的接受度也会越来越高。人口流动频繁，工作地点相对不固定，加上目前结婚年龄普遍较晚等原因，使得人们买房的需求逐渐延后，促使租房的需求和接受度越来越高。另外，过去中国房价处在高速增长期，租赁市场相对比较小，随着房价逐步趋稳，未来租赁市场有望蓬勃发展。
　　鉴于中国的人口和经济规模，中国市场未来肯定会成为全球最大的租赁市场之一。马千里告诉记者，睿星资本会加大在中国市场的投资力度，未来五年希望投入250亿人民币左右的资产，主要布局上海、北京、深圳等一线城市。
　　中国民众租房接受度会越来越高
　　21世纪：从文化角度看，美国人对租房接受度较高，而在中国人们更倾向于买房，如何看待这种区别？对投资会产生什么影响？
　　马千里：美国的房价在过去二、三十年间的涨幅远远不及中国，对于美国人来说，买房不是投资产品。此外，美国人的居住流动性很大，今年在洛杉矶，明年可能在纽约，后年又换了一个地方，因此过早买房其实并不便利。当他们确定未来很长时间都会在某个城市落脚，他们才会在那里买房，所以很多人在买房条件还未成熟时，他们更倾向租房。
　　中国现在也走到了类似的阶段，人口流动频繁，工作地点相对不固定，加上目前结婚年龄普遍较晚，使得人们买房的需求逐渐延后，促使对租房的需求和接受度越来越高。另外，过去中国房价处在高速增长期，租赁市场相对比较小，随着房价逐步趋稳，租赁市场空间逐渐扩大，未来有望蓬勃发展。
　　21世纪：在高房价和贷款成本飙升之际，美国楼市整体有所降温，但租房市场依旧火热，租金持续攀升。中国货币政策和美国有所分化，但一线城市租金整体上也有所上涨。如何看待这一现象？
　　马千里：美国租金增长和中国租金增长背后的原因有所不同。美国是因为通货膨胀，在之前宽松货币政策和财政政策的助推下，美国几乎所有的东西都变贵了，疫情暴发后房价一度飙涨。现在利率也有所提升，买房要难得多，买不起房就只能去租，所以促使租金涨幅较大。另一方面，美国失业率仍处在低位，工资有所增加，跳槽薪资涨幅普遍在10左右，最近经济增长有所放缓。
　　中国的情况有所不同，很多人会选择去资源相对更多、生活更为便利或者工作机会更丰富的城市，例如北京、上海、深圳、广州等大城市。但大部分人因为启动资金受限，或者因为限购政策，暂时无法购房，从而使得租赁需求变得非常旺盛。租房这个领域并不是一个投资回报非常快速的行业，而是一个相对稳健的行业。即使在经济相对低迷的时候，酒店、商业、办公等领域受到的冲击会比较大，但刚性租赁需求依然存在。在经济环境低迷的时候，人们的收入停止增长的同时也会影响租金的增长，甚至还会导致租金些许下降，但无论怎样，大家还是需要一个居所，所以租赁住房市场不会出现空置率急剧上升的情况。
　　21世纪：上海、北京等中国一线城市的租售比远低于伦敦、纽约等城市，为什么会出现如此大的差异？
　　马千里：上海的住宅用地会比公寓用地价格贵很多，租售比相对较低，所以我们肯定不会拿住宅性质的土地来做租赁，我们会拿商业性质或者租赁住房性质的土地进行项目开发，这种租售比其实跟其它的成熟市场是差不多的。从某种意义上说，公寓是去除了金融属性和学区属性的纯粹住房。
　　痛点背后蕴含机遇
　　21世纪：全球顶级城市的房价基本上都挺高了，刚需上车越来越难，美国、中国、韩国等主要国家的情况基本类似，痛点背后蕴含哪些机遇？
　　马千里：顶级城市的房价普遍偏高，年轻人越来越难上车，但这其实也是个机遇。面对年轻群体的租房需求，我们可以持续地迭代、更新、研发，提供一个相对合适的居住环境。
　　21世纪：疫情一度给行业带来了不小挑战，从一个亲历者的角度来看，您感受最深的有哪些？疫情给行业带来了哪些改变？
　　马千里：去年上海疫情期间有很多事都让我印象深刻。
　　另外，我们还发现，疫情让人们更关注居家空间。租赁社区需要有比较好的公区配套和一些社区活动，给大家带来的幸福感可能远远高于原本的一个小房间。房间的功能性也得到更多关注，阳台之类的休闲空间越来越重要。另外，年轻人居家办公和健身的需求也越来越强，室内空间需要更加灵活。比如，同样一个30平米的房间，一个好用的折叠床可以在白天收纳起来，让房间变成一个较为灵活的工作空间；运动的时候又可以变成一个合适的健身空间。
　　中国将成为全球最大租赁市场之一
　　21世纪：睿星资本在全球做了哪些布局？中国市场的定位是？
　　马千里：睿星资本是一个垂直性的城市公寓平台，建基于美国，现在也是美国规模最大的租赁住宅平台，涵盖学生公寓、白领公寓、青年公寓、活跃长者公寓等。目前睿星资本的业务遍及全球覆盖北美洲、南美洲、欧洲、亚洲、大洋洲，目前在全球有两千多个项目。
　　目前，睿星资本在上海拥有长宁与静安两个城市更新项目。两者的性质不同，各有优势，已投入运营的长宁项目驻在LIV’N833是旧楼改造，地理位置佳，改造成本相对较低，但是产品力上存在一些短板。正在施工中的静安项目是完全从头开发建造，可塑性更强。总体来说，城市更新是一个大的赛道和机会，尤其是在上海、北京、深圳等市场越来越成熟的城市，必要性越来越强。
　　21世纪：您如何看待全球以及中国租赁市场的发展前景？未来可能会出现哪些机遇和挑战？
　　马千里：总的来看，租赁市场会越来越成熟，已经从过去一个不是机构化的地产赛道变成一个机构化的地产类别。如果三四年前你说要投资长租公寓地产，可能很多人会不置可否。但如今随着政府的推动，包括现在REITs（房地产投资信托基金）的发行，长租公寓已经是一个逐渐成熟的资产类别，未来的产品也会越来越丰富和多元化。未来市场应该是更多地顺应总体政策导向和政府的需求，找到最好的商业模式，这既是挑战也是机会。鉴于中国的人口和经济规模，中国市场未来肯定会成为全球最大的租赁市场之一。
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