南财快评地产政策底部确认，行业企稳回升可待

　　近日，交易商协会表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具。证监会以答记者问形式对外发布5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。这也标志着时隔8年后，支持房企融资的第三支箭政策落地。
　　今年以来，地产政策在需求和供给双方面，都经历了不断的调整和优化。
　　需求方面，今年1月，住建部全年工作会议提出，充分释放居民住房需求。随后，中小城市如广西北海、湖北恩施等率先出台包括购房补贴、公积金贷款调整等在内的购房鼓励措施。随后，更大规模、更高级别的城市也进行了地产政策优化调整，实行了包括商业贷款首付比例调整、限购政策放松和贷款政策放松等措施。8月，核心二线城市如浙江杭州、福建厦门和山东济南也加入到政策调整之中。至此，除京沪广深外的城市，地产政策均已优化调整。
　　9月，人民银行、银保监会和财政部先后发布公告，进行阶段性调整差别化住房信贷政策、居民换购住房个人所得税减免和公积金贷款利率下调等政策调整。此后，新增需求端政策较少，市场焦点也落于地产供给端。
　　其实，自2021年中央经济工作会议指出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，2021年年末房地产金融工作座谈会强调保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展后，财政部、人民银行、银保监会和地方政府均出台多项措施，防范地产企业债务违约和风险扩散。
　　而在今年7月部分地区爆发停贷事件后，政策快速转向保交楼。8月，中央首度提出通过政策性银行专项借款保交楼，随后郑州、湖北等地相继成立地产纾困基金。9月末，央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，商业银行加强对地产支持力度，第一支箭信贷的支持力度增强。11月8月，交易商协会推进并扩大民营企业债券融资支持工具，地产融资第二支箭债券融资限制放开。随后，金融支持地产16条发布，进一步确认供给侧信号。11月28日，证监会实施五项措施保障房企融资，第三支箭股权融资也正式落地。
　　目前第一支箭和第二支箭均已投入使用，合并政策性开发性工具和传闻的央行零息再贷款，各类支持工具规模合计约2。6万亿元。而从第三支箭来看，目前已有世茂股份、新湖中宝、大名城等10余家上市房企和涉房企业发布再融资预案，陆家嘴、格力地产以及招商蛇口则正在筹划资产重组。
　　在地产行业发展历史的大多数阶段中，涉房融资特别是股权融资均处于严格收紧阶段。房地产企业上市曾在2006年全面重启。随后在2010年，房企股权融资被严格限制，在2014年重启短暂开放约两年后，在2016年开始缓慢暂停。
　　在2006年2010年和2014年2016年这两个股权融资放开的窗口期内，A股房企融资规模和融资企业数量快速上升，最高点分别达到728亿元、29家和1527亿元、39家，明显高于其他历史时期。
　　而在股权融资放开后，房地产开发投资和商品房销售面积并不会马上修复，而是会存在一定时滞。以上两个阶段为例，一般股权融资放开后9个月后，商品房销售面积率先出现触底回升迹象。而房地产行业开发投资的触底回升，则落后于销售面积底部11个月左右，且时滞呈现缩短态势。
　　此前，政策核心一直就是保交楼，防止出现行业风险。第三支箭落地，明确规定募集资金不得用于新增住房项目，但可用于保交楼和兼并重组。结合股权融资工具只覆盖优质上市房企或上市涉房企业的特点，政策有意引导优质房企并购问题房企，进一步化解行业风险。
　　因此，行业政策底部基本已得到确认。预计行业下一阶段将涌现一批房企兼并重组。若本轮修复仍延续此前两个周期的规律，则地产行业销售底部大约在明年年中确认，地产开发投资则可能于明年下半年出现回升态势。关注销售转好对银行信贷、相关行业以及实体经济的全面带动。
　　（作者系中国建设银行金融市场部研究员）
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