负债两万亿的恒大，爆出了房地产行业的大秘密

　　相信很多朋友最近都看到了关于恒大的一系列新闻。
　　债务缠身、销售额下降、股价暴跌
　　这究竟是个例，还是会成为普通的态势？
　　一个个负面消息又传递出了房市怎样的讯号？
　　千亿房企哭声不断
　　最近这段日子，恒大集团有些愁。作为常年TOP3的国内龙头房企、千亿房企俱乐部会员、世界500强企业，恒大也陷入了一个债务风暴的漩涡之中。
　　彼时，网络上铺天盖地的传言都在说恒大面临破产重组，投资者们在恒大金服、恒大财富等理财项目的资本，不仅拿不到利润，连本金都不好提出来了。
　　对此，恒大集团于9月13日在其官网发布了声明，表示正在想尽一切办法恢复正常经营。
　　目前，恒大集团（3333。HK）股价已跌穿3港元大关，相较于17年的历史最高点（HK31。39）缩水9成，可以说是遭遇了比腰斩更可怕的脚斩。
　　14日早间，恒大集团于港交所发布公告，预计9月销售额会持续大幅下降。要知道，现在正处于金九银十的房市热潮，此番公告一出，可见恒大目前确实面临着极大的危机。
　　不仅恒大，四川房企龙头蓝光发展突然停工、河南房企老大建业地产前不久发出求救信、曾差一步之遥收购万科的宝能集团被追着屁股要债一连串大型房企接连爆雷，看来，房地产行业的日子确实不好过了。
　　房地产有一个特性长周期，无论是建设周期还是资本运营周期都比绝大多数行业要长。由于这个特性存在，当下所看到的危机，其实在23年之前就埋下了伏笔。
　　这就令人很容易想到恒大前几年疯狂拿地、收购小公司、入股大企业的操作。彼时，恒大对未来房地产市场预期抱有乐观态度，不仅认为房屋需求量会上升，房价也会水涨船高。
　　结果，从去年开始一系列的强硬政策大大收紧了金融的口子，32红线的出台更是让恒大的危机露出水面。且不谈房价如何，现在进入房地产市场池子的钱缩水了这么多，杠杆还怎么玩下去？
　　打个比方，A每年能存下30万元，他在某不限购的城市以100万元的价格贷款买了一套房子，并将其出租用租金偿还贷款。第二年，他同样买了一套100万的房子，第三年也是如此。
　　突然某一天，政策要求清偿贷款，A的存款都拿去买房了，一下子根本拿不出这么多钱，只能卖房还账，结果楼市调控又让房子变得很难卖，A自然无力偿还债务。
　　恒大也是这样，过去，它凭借着高周转的手段疯狂融资开发。现在，所有人都让他还钱，而他的两万多亿资本中只有4000亿是自己的，根本还不上1。97万亿的债。想把房子卖出去，又没人敢买了。
　　墙倒众人推，恒大现在深深体会到了这个词。连银行都畏惧的挤兑现象正在它的身上发生。自己看似庞大的总资产中，自有资金少得可怜，储备金远远不够冲抵挤兑风险，这才显出了大厦将倾的惨状。
　　房企叫苦不迭，传递了什么讯号？
　　房地产自从市场化以来，一直是国家的支柱产业之一，如此庞大的行业都怨声载道，暗中肯定传递了不少的讯号。湾叔经过挖掘，认为有如下几点：
　　1、房地产去金融化
　　2008年从美国爆发的次贷危机给全球人民上了一课房地产的金融性是滩祸水。随着房价不断飙升，我们的房市也出现了泡沫。
　　从15年房价暴涨风潮开始，我国居民杠杆率从90快速增加到2019年的127，房贷增长速率大幅超过居民收入增速，本息偿还压力在不断挤占居民的其他开支。
　　这就导致，一旦出现大规模的收入预期缩减甚至停业失业，将会冒出大批无法偿还房贷而倾家荡产的人，使中国走上美国的老路。
　　因此，去金融化势在必行，恒大只是正好撞在了枪口上。
　　2、转变发展思路
　　21世纪初，房地产刚刚开始市场化运营，我国的房屋存量极少，人口净增加值较多，中青年人口（1659岁，相较于16岁以下和59岁以上人群，他们的购房需求大得多）增加值比总人口增加值高，房屋需求强劲，所以才呈现了野蛮生长的态势。
　　而近年来，商品房销售面积基本稳定，中青年人口净增加值转负，房屋需求量下降，供给量却依然节节攀升。当供需平衡被打破，供给高于需求的时候，债务问题也就浮出了水面。
　　在住宅市场进入存量房时代的前提下，侵略式的扩张拿地不能再继续下去，必须改为细水长流才行。无脑的开发不仅是对资源的浪费，也大大加重了金融风险。
　　3、利润降低，池子缩小
　　过去，人们总说房地产是暴利行业，是个人都想掺和进来，甚至像格力这样曾经笃定不碰房地产的公司也搞起了开发。
　　2019年A股上市公司财报统计数据显示，我国A股上市的公司共有3743家，其中，有1826家上市公司持有投资性房产，也就是说，有一半A股上市公司都投资了房地产。
　　不仅如此，近十年来，房地产行业占GDP比值从5不断上涨，已经突破了7的关口，而制造业占比却不断下降，从6。8已经跌到了4。5左右。
　　资本有逐利性，这当然可以理解。但是越来越多的资本流向房地产，谁来搞实业呢？当然，房地产也是实业，可是，现在给房地产投钱的人，有几个是为了搞实业，不都是为了分一杯羹么。
　　从上表就可以看出，房地产投资额占固定资产投资额的比例越来越高，就说明越来越多的资本流向了房地产行业。这很不可持续发展，所以，必须要控制房地产的利润，促使企业转型和产业多元化发展。
　　警钟长鸣，带来启示
　　房地产行业未来的路扑朔迷离，还无法确定未来趋势，但是这件发酵已久的事件仍然可以为我们提供一些宝贵的经验。
　　第一点，就是要时刻保持理性的购房态度。消费者购买商品时，都对知名的品牌带有天生的好感，但购房时因为一个企业开发量大、利润高，就断定他的房子好，是一种不可取的行为。
　　房子的质量不能跟企业的开发数量直接挂钩，开发量和利润根本反映不出开发商的抗风险能力。恒大的开发量常年前十，经常第一，如今依然深陷旋涡。
　　尤其是购买期房的时候，更要着重关注开发商的资产报表，看看它的现金流充裕不充裕，负债率高不高，抗风险能力怎么样。
　　如上表所示，恒大地产自身可供调动的现金流仅为一千余亿，但却有着超过80的负债率，近两万亿负债。这样的企业一旦遭遇冲击，资金链受挫，就会表现出现在的颓势。
　　第二点，就是上百亿的豪华项目数量在未来会大幅减少，其根本原因就是去杠杆带来的现金流缩水。未来不像过去，多么烧钱的项目都能筹够资金去开发。
　　以专注做豪宅的绿城集团为例，其全部身家并不多，但在未来仍然可以耕耘豪宅市场，因为他的流动资金短期债务的比值较高，现金流相对健康，即使遭到挤兑也能清偿。
　　当金融监管愈发严苛，面对去化周期更长的豪宅项目，恐怕没有几家房企还敢随意动工。这对现有的豪宅是一种利好，因为自身的稀缺性被再次放大了。
　　房地产开发关联的行业众多，牵连资本庞大，涉及人数更是数以万计。俗话说，夜长梦多，出现危机很正常，但恒大能否摆脱危机，还需时间来证明。
　　作者湾叔