因此,商业的开发应参考住宅开发的进度,同时应预留未来商业成长的空间。因此,商业产生的不仅是效用,还有价值的增值。在房地产市场中,住宅与商业物业具有一定的互动关系。
商住倒挂的内在原因
首先,由于各自市场供求关系的不同,导致了成交价格涨幅的不同。在商用房领域,由于历年都是供大于求。市场属于买方市场,投资者有很强的议价能力。而在住宅市场中,由于人们对住房需求的渴望,出现了供不应求的局面,完全是一个卖方市场,消费者的议价能力比较弱。
其次,由于住宅市场需求旺盛,成交周期短,税费低,受到了投资客们的关注和追捧。相反,本是投资品的商用房却受到了冷遇。原因主要来自于4个方面:一是,因为商用房以长期投资为主,面临着经营风险;二是,供大于求的状况造成了商用房租金和出租率的下调;三是,商业物业的持有成本较高,面临的房产税及贷款要求远远比住宅严格;四是,商用房的投资与经营需要很强的经济实力。
经济的不景气也是造成商业物业供过于求的原因之一。在2008年全球金融危机的影响下,全球经济整体不振,投资者对长期投资回报的预期处于谷底。对于大部分投资客而言,更加注重的还是眼前、短期内的回报率。因此,考虑到商业物业风险大、周期长的特点,投资者往往都会去投资比较体现出业绩的住宅物业。加上国家为了拉动经济,在政策方面出台了一系列的信贷、税收等优惠措施,鼓励城乡居民购房消费,从而导致了商业物业与住宅物业截然不同的市场氛围。总之,“商住”倒挂现象归根到底还是由供需关系走向所决定的。一般情况下,供过于求往往会使成交价下跌;反之,则成交价上升。
商住倒挂的解决对策
(l)供求结构:增加商品住宅供给量,满足市场消费需求。随着城镇化的快速推进,每年大量涌入的新增常住人口带来了巨大的住房刚性需求。加上城镇化过程中带来的经济发展所引起的存量人口...
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