楼市普涨时代已结束！然而豪宅却能连年上涨

　　最近楼市可谓赚足了大众眼球，小麦换房、大蒜换房、西瓜换房活动层出不穷，有记者联系到开发商，确认消息属实，为了卖房，开发商已经绞尽脑汁。
　　不过这也是房企的无奈选择，房企密集推出促销活动，无外乎上半年销售业绩惨淡。2022年15月，百强房企销售额均值为273。9亿元，同比下降50。7，百强房企中有近8成企业15月的累计业绩同比降幅大于30，近2成企业降幅大于60。
　　而除了房企这些别出心裁的促销活动外，各城市针对房地产也有大招。
　　01各城市纷纷出台针对房地产的政策
　　广西玉林市，今年以来公务员的工作居然与卖房挂钩。一方面为了当地房地产去库存；另一方面卖一套房相当于4个户口进城，提高人口进城数量。
　　根据当地统计局提供的数据，玉林市外流人口汇总，1980年及以后出生的新生代占74。5，其中90后占46。5，这些外流人口基本上都是年轻劳动力人口。原因很简单，玉林市的经济、产业远不及全国平均水平，经济落后造成人口长期流出，到经济发达的地区务工、安家。
　　没有经济、产业、人口支撑，三四线房地产的长期趋势只有向下，而这些地方往年财政主要靠卖地，房地产去年以来的销量下滑自然影响到玉林市的财政健康，所以才出现公务员工作性质转变的情况。
　　郑州市更是启动了新一轮棚改的项目，与之前不同的是，本次棚改不再是发现金，而是发房票。之前的棚改，要么直接给安置房，要么直接发钱。
　　本次不给房也不给钱，而是发一张标注面值房票，只能拿去买新房时抵扣购房的金额。等于把这部分棚改的补偿锁死在当地房地产内，不能外流。
　　无独有偶，贵州发布的《贵州省进一步加快重大项目有效投资的若干措施的通知》中明确提到，积极采取货币化安置奖励的方式，推进棚户区改造，带动住房改善和房地产发展。
　　02房地产普涨时代已经结束
　　即使各城市纷纷出台政策，房地产也不会像上次一样出现全国大涨的盛况。
　　我们都知道，房产具有居住、投资，也就是消费和金融两种属性，过去20年房地产的暴利就是建立在消费金融双重属性这个基础上的。但普通住宅总归会回到房价收入比这个地心引力上，而且这两年大家已经亲身感受到这一变化。
　　我们来简单算个大账，以北京为例，目前的房价收入比大概在2530倍左右，假设未来十年北京GDP翻一倍（年增长率6多），平均收入也再翻一倍，房价不涨的情况下，房价收入比会下降到1215倍左右。
　　目前发达国家最核心城市的房价收入比是多少呢？东京14。7倍，纽约10。5倍，伦敦15。6倍，巴黎21。4倍，旧金山7。6倍。
　　也就是说，即使是一线城市，普通房产未来的增长也就和工资涨幅差不多（假设房价收入比还保持在25倍高位），如果谨慎些，房价收入比可能回落到15倍左右，那么增长还不如工资涨幅。
　　特别是，目前国内房地产的现状：中国拥有极高的住房自有率居民杠杆率高企生育率下降，老龄化社会来临
　　那么购房主力年龄人口断崖下降，叠加老人的房产遗留可能是未来十年楼市要面临的情况，同时还要考虑普通房产的折旧，房产的持有成本。所以即使乐观的看，哪怕是一线城市的普通住宅，未来大概率也就跑赢通胀。三四线城市在经济、产业、人口均下滑的情况下，房产保值增值的可能性更低。
　　但是不是所有房子都没有了投资价值？答案却是否定的。
　　03一线豪宅的价值
　　普通住宅虽然金融属性越来越低，但一线豪宅市场却有着不同的大逻辑：
　　第一，一线豪宅的价值由财富顶端极少数人定价，与整体的住房收入比无关。
　　第二，越是GDP增速下滑，财富集中的速度就越明显，因为增量变少，打破传统造富的可能性越来越低，存量壁垒越来越高，财富会更趋于集中。也就是说，GDP增速放缓后，富人反而会越来越有钱。而3000万的房产对于年收入200万的，房价收入比才15倍。对于富裕阶层的家庭收入水准，200万只是入门级，所以豪宅的房价收入比反而会下降很快。
　　第三，富人阶层在房产方面其实杠杆率很低，几千万的房产一次性支付的占很大比重。
　　第四，从供需来看，需求端新进豪宅阶层的人数虽然不多，但绝对人数会持续增加；而供给端核心城市的真豪宅更少（核心地段的不可再生，高品质楼盘，不是贵就够豪宅标准），甚至是没有新增供应。
　　第五，由于稀缺性和好品质好物业好维护，在同时间周期里，折旧反而更小。
　　所以，普通房产，特别是三四线城市的房产已经失去了投资价值；而房地产的比较确定的机会，一个是核心城市的稀缺豪宅，另外就是很小部分好地段的改善型房产，但投资这个需要的资金和专业程度的要求就很高了。
　　你所赚的每一分钱，都是你对这个世界认知的变现，共勉