到底该如何稳楼市？

　　当前，正处于经济回稳最吃劲的节点，回稳基础不扎实，主要还是有效需求不足，其中楼市的影响最大。
　　01。hr政策松绑，资金纾困，处置风险，不可谓不努力。但房住不炒下，楼市最大的变化是，金融属性蜕化，这是对过去地产逻辑的颠覆。懂行的人都知道，过去地产是如何加杠杆的：各种渠道，变着法子，给开发商、居民、建筑等上下游加杠杆，形成巨大的信用扩张效应。
　　这是全社会信用扩张的加速器。
　　房价上涨，是助推器。只要有这个预期，全社会的资本会源源不断进入地产，推动房价上涨，再进入一个新的循环，这是个正向循环。地方政府、开发商、银行、居民，都在迅速扩张信用体量。地方卖高价地，搞新区；开发商高周转；银行靠贷款赚钱；居民获得资产溢价。
　　房企是这个循环的载体，别说暴雷的房企激进，万科等企业也一样。郁亮为啥对2021年利润下滑45道歉呢？因为，万科和其他房企一样，在那个野蛮生长的时代，去了不该去的地方、加了不该加的预期，收了不该收的项目。为何万科也这样，因为大家都这样，有快钱赚，相信隐性担保。
　　但2020年金融长效机制落地以后，一切都变了。哦！原来房住不炒、不拿房地产刺激经济，不是说说的；原来，隐性担保，是靠不住的。于是，房价上涨推动的正向循环，反过来了，变成负向循环了，即地方政府、开发商、银行、居民，都开始收缩信用了。
　　怎么理解？
　　房企暴雷，本质上是房企收缩信用，这必然导致其不拿地、降价促销，地价和房价开始下跌。于是，作为天然的融资抵押品，金融对地产的信仰坍塌了，就不贷款了。再加上疫情的持续冲击，居民资产负债表受损，地方政府、开发商、银行、居民，都开始迅速收缩信用了。
　　02。hr其实，纾困还是很及时的。早在2021年9月底，央行就提出两个维护（维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益）。当前，融资环境很宽松，银行同业拆借、企业票据融资利率，降到1以下了，历史新低。同时，各地不遗余力地松绑政策或纾困楼市。
　　但是，房住不炒写进了十九大，不拿地产不刺激经济是长效机制。有这两个尚方宝剑，处置风险，只能慢慢来。所以，很多企业暴雷一年多了，没有结果，暴雷名单也越来越长了。稳楼市的举措成了慢变量，而信用收缩成了快变量。结果就是，地产收缩，拖累整个社会信用。
　　初步测算，地产及其拉动产业占GDP比重约28，占就业人数26左右；基建则为20和15。过去一年地产及其上下游相关融资对社融存量平均拉动3。6个百分点，基建为2个百分点。
　　屋漏偏逢连夜雨，疫情持续2年，逐渐从一次性冲击（2020年疫情），变成了持续冲击，导致消费需求端，将疫情作为最大的不确定，不敢招工、甚至裁员。传导至上下游，制造业一损俱损。
　　03。hr总结来看，当下宏观经济面临的问题：
　　一是，地产价格下跌，导致金融加速器效应反转，拖累全社会信用，出现了信贷紧缩、流动性陷阱、资产负债表收缩；
　　这一问题，不是降低利率、督促银行放贷，就能解决的。
　　因为，金融机构一致在靠抵押物价值稳定、靠隐性担保给地产融资。现在，这一逻辑和信仰，彻底坍塌了。因此，近几个月，即便商品房销售有所反弹，但是，房价和地价还在下跌，金融机构疲于处理不良债权，房地产贷款投放跌幅还在扩大，导致全社会信用紧缩。
　　二是，疫情冲击常态化，居民端预期不振、信心不足，导致消费持续下跌，就业形势严峻（1624岁人口调查失业率创新高），内需严重受挫，这也反过来制约制造业和实体经济。基建投资的对冲，在数据上有利于稳经济，但短期在民生端、消费端、就业端，其效果不能高估。
　　04。hr那么，该怎么办？
　　经济大省要勇挑大梁，发挥稳经济关键支撑作用。经济大省，不管是GDP占比，还是新经济占比，新市民占比，都是国家经济发展的顶梁柱。从地产来看，广东、江苏、浙江三省，开发投资占全国的30，商品房销售额占全国的32。值得注意的是，这三个省地产跌幅明显大于全国。
　　表：2022年17月全国及主要省份房地产开发投资和销售比较（亿元、）
　　为什么，越是发达区域，地产投资下行越明显呢？
　　因为，越是发达区域，地产金融加速器效应越大。说白了，这些区域的楼市，过去各路资金和资本比较青睐。于是，负向循环以后，冲击也越大。稳经济，大省要带头，稳楼市也一样。
　　很简单，从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看，都在大省。首先，要加大对大省中低收入群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等，在消费券、一次性生活补助、专项补贴（比如生育）等方面发放的力度。目前，政府的杠杆率比较低，积极的财政政策在此有很大空间。
　　这样做的目的，是修复和对冲疫情的影响。
　　近期，各地都在发消费券，但基本是撒胡椒面。建议，继续增加政府赤字，直达居民端。
　　其次，满足新市民、年轻人住房需求。比如，出问题地产项目处置，探索以超低价收回，搞保租房先租后售，低价供应给新市民。同时，财政赤字的另一块，用在保障房项目学校、医院、社区等公共设施上。这样，既处置了风险，还能创造楼市需求，而且遵循了房住不炒。将34亿新市民的住房问题解决了，整个楼市的问题、内需的问题，都解决了。