楼盘促销进入个性化阶段

　　未来楼市还会出现大面积促销现象吗？或者某些标杆房企打折促销，跟风者成群结队？抑或在某个时间段，房企不约而同同时展开促销活动？答案很有可能是否定的。
　　根据本刊的观察，未来楼市在调控的作用下，会建立一种新的平衡，整体表现市场观望气氛趋淡，而正常的市场需求包括刚需和改善型需求等，会变得更加强盛起来。在这种情况下，房价得到支撑，因而大面积促销活动难以出现。
　　但这也并非意味着促销活动将从楼市中绝迹。由于调控政策的持续存在，包括投机、投资性在内的会导致房价产生异动的需求已经离场，价格变化区间变窄，成交状况肯定也无法恢复到最火爆时期的水平，但不排除部分楼盘，采取打折促销活动，来达到加快出货的目的。因此，在未来一段时间里，楼市促销会变得个性化十足。
　　楼市促销有别以往
　　近期楼市最为显著的变化就是跟风打折的情况越来越少。
　　日前，尚海湾豪庭传出七折甩卖的消息，但对市场影响并不大。据了解，该项目促销力度并不小，3。4万元平方米左右的售价，与此前一段时间的售价相比，优惠幅度高达30左右。记者查阅部分二手房中介挂牌价格时也发现，受开发商促销影响，不少二手房卖家也以4万元平方米的价格抛售手中房源，某中介公司一位蔡姓业务员甚至煽情地宣称，出自该小区的一套江景房，让利幅度高达两千万元！
　　但记者发现，近期跟风降价的楼盘并不多见。虽然在最近一段时间，也有楼盘宣称会给予购房者优惠，但幅度都不大。如位于嘉定主城区板块的某楼盘，新推出400多套房源，需在先行支付两万元意向金的前提下，才会优惠4万元。
　　而反观去年同期，以中海御景熙岸、龙湖郦城、长泰西郊别墅等为代表的楼盘，率先发起一轮促销活动，打折幅度在20～30之间，引起市场极大关注。也就在那段时间，跟风降价楼盘比比皆是。
　　同类情形在两个月前也曾出现过。其时，位于松江区的长泰西郊别墅再次大幅打折促销，打折幅度达到了惊人40，但当时应者寥寥。而就在10月份举办的上海秋季房展会上，大部分楼盘给出的优惠幅度，基本在95折左右。
　　让人稍感意外的是，通常情况下，在临近年末的12月份，可能存在部分项目出于抢收业绩的考虑，会通过打折促销的方式吸引更多的购房者。但时至今日，这样的情形尚未出现。
　　销售策略发生变化
　　市场好转，导致开发商的销售策略发生根本性的变化。
　　以上海为例，市场回稳已是事实。根据汉宇地产市场研究部新房监测数据显示，11月份全市商品住宅成交面积为98。91万平方米，共计8207套，环比上月增幅达13。2。虽然未能超过今年6月份的月成交量而创下新高，但相关人士表示，这是在促销活动并不活跃的情况下取得的成绩，因而成色更足。
　　与上海一样，全国各地均已显现出回暖迹象。国家统计局日前公布的最新房地产开发投资数据显示，1～11月的房地产开发投资、商品房销售、土地成交情况明星好转。数据显示，1～11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比（较上年同期）名义增长16。7，增速较1～10月份提高1。3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，同比增长11。9，增速较1～10月提高1。1个百分点，占房地产开发投资的比重为68。9。
　　房地产销售状况也得到明显改善。据国家统计局统计，1～11月份，全国商品房销售面积为9。1705亿平方米，同比增长2。4，增速较1～10月份提升了3。5个百分点；其中，住宅销售面积增长2。3，较1～10月增长3。5个百分点。特别值得关注的是，11月份的商品房销售出现大幅增长，11月全国商品房销售面积为1。2962亿平方米，环比10月上涨了25。82。
　　针对这样的变化，开发商的销售策略会随之进行调整。沪上有开发商表示，未来楼市将逐渐恢复到正常状态，虽然限购、限贷等调控政策仍然存在，但经过长时间的市场消化之后，效果已不如刚出台时期明显，所以他认为未来的销售策略是把握出货节奏，有条不紊地完成全年的销售计划，而不是通过大幅打折促销，以求短期内快速获得回款。因此在这种情况下，未来靠打折促销来吸引购房者的做法将会逐渐减少。
　　这样的变化目前已显端倪。搜房网数据监控中心有关人士表示，由于2012年楼市整体成交情况明显好转，在年底期间发力促销的项目数量明显少于去年同期。
　　研究楼盘必不可少
　　不过，这样的变化并非意味着打折促销活动在楼市中行将绝迹。相反，将会以一种更具个性化的形式出现。
　　有分析认为，在刚需和改善型需求的支撑下，楼市将会表现为交易相对活跃，价格窄幅上行的格局。在这样的市场环境中，大多数开发商只需合理定价，便可实现正常的销售目标。大多数开发商给出的只是象征性优惠，比如98折等。但凡事有个例外，对于部分项目而言，由于各种各样的原因，还是有可能会采取大幅打折促销策略。
　　那么，有哪些项目会采取这种策略呢？首先是对资金需求较为强烈的房企，经历了长达两年的严厉调控之后，部分房企的资金状况已更为紧张，因此这类房企最有可能会采取低价销售以期短期内获得回款。其次是土地成本不高的项目，如前文中提到的尚海湾豪庭项目，楼板价极低，即使大幅降价也不会亏本，相反加快资金周转，提高资金使用效率，可获得更多利润。还有一种就是尾盘，对于位置不佳、房型不好的房源，一般会一次性处理掉，因而售价也会要比正常情况低不少。
　　购房者如何应对这种市场格局呢？学习买房是根本。本刊一直提倡这样的理念，购房从来就无法一蹴而就，尤其是对于此类大宗消费行为，更是应该谨小慎微才是。所以学习买房，应该贯穿整个购房过程中。在买房之前，必须对整个市场有所了解，比如房价变化情况、交易情况等等，做到心中有数。
　　研究基本面。如果做得更加精深一些，购房者不妨研究开发商的情况，比如它的资金实力情况，背景、近期开发楼盘数量等等，通过这些因素来综合判断，其打折促销的可能性会有多大，从而决定是否关注该楼盘。
　　同时建议购房者横向对比。楼盘在确定销售价之前，开发商自己也会打探周边在售楼盘的售价，并会根据对手的售价来制定自己的价格。购房者要做的，就是把意向楼盘周边的项目全跑一遍，了解各自价位，进行横向比较。除此之外，还要考察同等地段的在售楼盘价格情况，通过纵向比较来加深对楼盘定价情况的了解，进而确定优惠价是不是真的很实惠。