财智头条人都不在贷还在？提前还贷要不要跟？

　　图源：卡乐图片宁颖摄
　　眼下延迟退休的热度还没下去，房贷可延迟到80岁又紧随其后，再到今日北京房贷最高可带到95岁，甚至南宁有楼盘推出百岁贷。
　　网友们议论纷纷，假设你要50岁才买房，贷款30年期限，确实有可能钱没还完，人就没了。而这笔没还完的钱，可能变成‘祖传贷’，实现‘贷贷相传’。
　　为此，有网友还编了歌词版《死了都要贷》，吐诉心酸35岁找工作嫌老，65岁想退休太早，80岁还房贷正好，死了都要贷，不淋漓尽致不痛快，人都不在贷还在。
　　为了不过上前半生赚钱，后半生还钱的日子，提前还贷成了购房族日子的新奔头。
　　过去，老百姓普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷利率调高的成本。如今，老百姓对房价的预期逆转后，房子的成本全面显现，对房贷利率也更为敏感。
　　近期，房贷利率预期下行、当前已有几十座城市的房贷利率进入了3时代，还有一些城市阶段性取消首套房贷款利率下限。加之存量房贷利率更新延迟、理财利率持续下滑等背景下，购房者提前还贷的意愿犹如熊熊烈火。
　　还贷潮下还贷难
　　春节以来，多地房贷利率下降的消息拨动市场神经，成为提前还贷出现的一大原因。
　　央行1月5日发布消息称，近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。春节假期后，市场便迎来了郑州首套房贷利率降至3。8的消息。
　　根据上海易居房地产研究院梳理的数据，2023年1月份以来全国各地降低房贷利率或执行低利率的城市名单，共计30个城市，包括兰州、天津、武汉、太原、无锡、珠海等。这30个城市房贷利率均低于4。1的下限，同时呈现了4。0、3。9、3。8和3。7的四个梯队。统计发现，在这30个城市中，至少有一半城市的房贷利率为3。8。
　　不想给银行打工了是诸多购房者给出的关于为何提前还贷的共同答案，提前还贷在购房群体中流行开来，但申请还款似乎没那么容易，不少购房者都遇到了向银行还钱无门的窘境。
　　2018年，来自江苏徐州的90后个体工商户常伟为买婚房以5。7的贷款利率贷了30万元。现在，常伟的房贷本金还剩26万多元，前面还的几万元中大都是利息，本金只占一小部分。按合同约定，再过4年每月还款的本金部分才会超过利息，这意味着我还要给银行打工4年。他决定把20万元积蓄拿来还贷，将剩下6万多元的贷款期限缩短至36个月，之后他只需要支付5000多元利息，与原本16万多元的利息相比，这就是个零头。
　　在年前常伟发现，手机银行App上可以申请提前还款，但年后提前还贷的额度就显示已满。他去银行网点办理时，看到该网点贴的公告指出，提前还房贷需到银行柜台预约。我行将根据国家贷款规模管控的要求，适时安排客户提前还款（一般3个月左右实现）。这下又要多给银行交利息了。幸运的是，常伟成功预约到今年5月还款。然而银行网点工作人员的回复让他心里依然没有底。工作人员让我5月早点来，越早来越稳。
　　但是，提前还贷预约成功也会翻车。今年年初，黄先生和妻子找亲戚朋友凑了45万元，准备提前还房贷。黄先生曾通过手机银行App申请提前还款，显示他未达到还款条件。但按照合同约定：还款期数满12个月，提前还款至少3万元，并提前30天预约，经银行审批后可以还款，他已满足这些条件。
　　线上渠道走不通，他不得已才转到线下渠道。1月5日，他到银行网点预约了2月6日还款。然而2月3日银行告知他：银行内部政策调整，关闭线下还款窗口，等待线上审批，时间不确定。他询问银行内部政策的具体内容，客户经理表示不知道，并让黄先生自行找渠道反馈。于是，他向相关主管部门和银行消保处进行了投诉。
　　在还贷难的路上，银行员工也得排队。有媒体咨询了某国有银行省支行信贷部工作人员，该工作人员表示，目前所在地区可以线上预约，但是需要排队，估计要排到四五月。
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　　他表示，现在银行管控额度，每个银行每个月的指标是一定的，用完了就没了。现在投资理财的收益预期不理想，很多人也不愿意把钱放在银行。我们同事准备提前还贷，也都在排队。
　　针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，央行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
　　提前还贷，钱从哪儿来？
　　当下，计算如何提前还贷更划算，成了很多购房者的必修课。
　　一般来说，提前还款有3种模式：提前全额还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限。提前还能省多少利息，与贷款额度、提前还款能力、房贷利率、已还款期限等都有较大的关系。
　　比如，以4。3的贷款利率向银行贷款100万元，贷款期限为30年，按照等额本息的还款方式，每个月需要还款4948。71元，总还款额为178。15万元。不少银行规定，购房者满一年之后才能提前还款，按照已还款13个月计算，今年2月开始提前还款，一次性还款可以节省73。18万元利息；如果选择提前还款20万元，还款期限不变，未来选择等额本息的还款方式，可以节省14。92万元；选择等额本金的方式，则可以节省24。66万元。
　　购房者还是提前还款20万元，月供金额不变，将还款期缩短为10年，选择等额本息的还款方式，则可以节省55。06万元。选择等额本金的还款方式，则可以节省56。26万元利息。
　　如果购房者还款时间已经较长，那么可节省的利息也会发生明显的变化。还是上述条件，购房者已经还了8年零1个月贷款，那么一次性提前还清可以节省45。65万元；如果提前还款20万元，还款期限缩短为10年，选择等额本息，可以节省30。79万元；选择等额本金，则可以节省31。77万元。
　　然而，并非所有人都适合提前还贷。房地产行业的资深从业者赵恒成指出，当前这几类人更适合提前还贷：一是手里有资金，但没有找到好的投资渠道；二是房贷利率较高的人，特别是在6以上甚至逼近7的人；三是还贷期比较短的人，在前期的还款中，利息往往占了主要部分。
　　他指出，如果购房者还贷已超过一定年限，未还贷款中的利息部分已十分有限，提前还款不会大幅降低资金使用成本。
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　　知道了自己是否适合提前还贷，更重要的难题摆在了面前：提前还贷，钱从哪儿来？部分购房者打起了经营贷的主意。
　　经营贷，顾名思义，是为了满足企业经营活动所需发放的贷款，利率在37之间波动。当经营贷利率低于房贷，这笔资金就存在流入楼市的套利空间。这几年，随着国家对中小微企业支持力度的加大和贷款市场报价利率（LPR）的逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至最低3。43。8的水平，部分银行对优质企业客户甚至能给予3左右的优惠利率。
　　长期以来，楼市都是中国居民财富的蓄水池，截至2022年年末，我国个人住房贷款余额为38。8万亿元。动辄百万元的房贷利息是大部分家庭的重担之一。央行有关负责人此前曾表示，去年12月新发放个人住房贷款利率，全国平均为4。26，是2008年有统计以来的历史最低水平。
　　但是，即使是最低的4。26的利率，以贷款100万元、贷款期限30年举例，都需要支付利息77。31万元。再回过头来看经营贷的利率，这种明显的利率倒挂，正让一些购房者铤而走险。
　　黄斌（化名）今年在杭州市滨江区购入了一套总额1650万元的房子，让他印象深刻的是看房的第一天，房主就让他试试经营贷，这在市场上不是什么秘密，尤其是高端住房市场，常常通过经营贷走款，他说。
　　中介为黄斌算过一笔账，如果走正常的房贷，黄斌购房需贷款990万元，贷款期限30年，基准利率4。9，他共需要支付利息901。51万元，每月月供52541。95元。如果用经营贷的方案，贷1190万元，利率最多也就3。6，贷款期限10年，先息后本，每月月供3。57万元，光利息就能省下一半多。即使加上办经营贷的各种手续费、资金过桥费等，黄斌仍觉得值得。
　　事实上，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，但却屡禁不止。中原地产首席分析师张大伟认为，究其原因有二：一是利差巨大；二是银行监管政策宽松，对资金流向监管不到位。对于这笔钱流入楼市，一些银行客户经理也乐见其成，投资房产毕竟稳妥一些。
　　但很明确的是，针对一些不法中介诱导消费者将房贷置换为经营贷的行为，银保监会官网曾发布提示称，这种操作，隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。
　　某国有银行信贷部工作人员表示，银行会经常查类似的情况，非企业经营者违规转经营贷，具有一定的违约风险和法律风险。发现消费者挪用贷款，可提前收回贷款。
　　张大伟说，当下存在大量的‘经营贷’与‘消费贷’挪用提前还款，但如果没有3年内还清的能力，不建议使用，毕竟你很难知道政策今天非常宽松，会不会过几天又开始收紧。
　　提前还贷，到底跟不跟？
　　对于购房者来说，到底应不应该提前还房贷？招联首席研究员、中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，对个人来说，扎堆提前还款并不可取。
　　其表示，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。
　　从还款方式看，一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过一半，其实可以不考虑提前还款。另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可以不用考虑提前还款。其指出：2023年，随着我国宏观经济恢复回暖，资本市场上升概率较大，而贷款利率还有下行可能，提前偿还贷款需要慎重考虑。
　　不仅如此，董希淼强调，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规转贷等问题。同时，应加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，从房贷利率这个角度说，社会上确实存在抱怨存量房贷利息太高的声音。提前还房贷，目的是减少利息支出。
　　要重视此类社会情绪。一方面，要积极宣传‘存量贷款也会降利息’的精神，减少提前还房贷的行为。另一方面，各地要把‘房贷利率下调房贷提前偿还’之间的关系做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负，严跃进表示。
　　来源：微信公众号财智头条综合自：蓝鲸财经、每日经济新闻、澎湃新闻、央视网、财联社等
　　责编：白静
　　校对：风华
　　审核：龚紫陌
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