绿城中国计划明年将境内外永续债清零张亚东称长期看好地产行业

　　本报记者王丽新
　　在行业剧烈变化下，绿城会获得更多市场份额，预计未来三年后，绿城的销售额大概能占到行业的3，这个份额以后还会逐渐提高。8月26日下午，在2022年中期业绩说明会上，绿城中国董事会主席张亚东向《证券日报》等媒体和投资者表示，关于绿城未来的长相，产品画像是高颜值、极贤惠、最聪明，综合画像是有特长且全面发展的优等生，这是我们追求的目标。
　　长期还是看好这个行业，感觉绿城未来还大有可为。张亚东补充道，接下来，我们会更加看重营收和利润的有质增长，未来还会保持两位数的增长。
　　从绿城中国（简称绿城）当下交出的这份中考成绩单来看，营收和净利润已双双实现两位数增长。今年上半年，公司实现营收647。31亿元，同比增长79。1；净利润48。6亿元，同比增长24。3。
　　在出险房企增多，多家‘千亿房企’今年中期业绩亏损的行业格局中，绿城守住了‘销售规模增长、财务安全以及利润增厚’的基本盘，这并不容易。地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，其背后有三大关键能力支撑，一是绿城股权结构为混改企业，背靠大股东央企中交集团（以下简称中交）于行业低谷中背书增信；二是融资销售双渠道发力，保证现金流安全及如期偿债；三是聚焦高能级城市布局取地，资产底子厚，可变现能力强。
　　保底销售目标3100亿元
　　净利润增厚毛利率微跌
　　在绿城上半年业绩中，有两大指标居行业前列：一是销售额的市场份额在波动期逆势上扬；二是营收和利润维持两位数增长。
　　在销售端，上半年总合同销售金额约1128亿元，跻身中指研究院销售行业排名第7位。在市场调整期的2021年和2022年，市场份额占比分别提升0。6和0。5个百分点。
　　今年年初，管理层在业绩会上给出一个保守的全年销售额目标：3300亿元。但在行业销售遇冷下，此次其调低了销售预期，即便是维持现在的情况，可能在3300亿元基础上下探一些，但是肯定可以完成3100亿元的保底目标。
　　在盈利能力方面，绿城上半年净利润为48。6亿元，同比增长24。3，实现2021年和2022年连续两年同比增幅超过20。
　　对此，中指研究院表示，在市场形势愈加严峻的背景下，绿城净利润的提升得益于企业持续提高的运营能力和成本管控能力。上半年，绿城对标准工期进行优化，动态成本下降1。26，盈利能力得以大幅提高。
　　不过，在行业整体毛利率水平走低的大环境下，绿城也难以独善其身。上半年，绿城毛利率为17。4，同比下降4。6个百分点。
　　受整体经济环境影响，行业毛利率下行。绿城主要因为现在交付的项目是三年前或更早时拿的地，在限价影响下，公司的品牌溢价能力和优势没能充分体现。绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强表示，已售未结项目的毛利率已经锁定，与目前结转水平大体相当。
　　我们在拿地上对利润率兑现的确定性提出更高要求，2022年上半年实际获取地块质量更高，净利润接近10。随着行业进一步整合，未来利润率应该有进一步提升的空间。耿忠强如是称。
　　权益拿地比例提高
　　新增土储90集中于一二线城市
　　聚焦式拿地，不发散投资，在好中选优，在熟悉的城市投资，是绿城2022年的拿地策略。
　　2022年上半年，绿城在8个熟悉的城市新增20个项目，总建面约为313万平方米，总货值金额731亿元。其中，一、二线城市的新增货值占比达到90；归属于集团的货值约为554亿元，权益占比达到76，较去年同期提高8个百分点。
　　在中指研究院看来，拿地权益比率的提高，一方面增强对利润结转的主动权，提高盈利能力；另一方面是绿城更主动积极防范合作风险，谨慎甄选央企、地方型属地国企等合作方的结果。
　　上半年基本都在公开市场拿地，主要是公开市场上项目质地更好。收并购也谈过很多家，发现有这样那样的问题，尤其一些二手项目产品已经成型，无法体现绿城产品优势。绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰向《证券日报》记者表示，下半年会遵照年初定的谨慎原则，在第三轮、第四轮集中供地中，会择机看项目再做投资。拿地总数量会减少，权益要增加，提出了更高要求零失误。
　　对于接下来的投资策略，他进一步表示，绿城拿地的要求是综合项目平均净利率不低于8，IRR（内部收益率）不低于15，这是两个入门的门槛。此外，为了主动降低风险，郭佳峰表示，通过建立合作伙伴的白名单制度，严选合作伙伴，主要把合作伙伴限定在央企和属地大型国企内。
　　背靠大股东增信融资通畅
　　境内外永续债计划明年清零
　　在海外发债通道几近关闭，境内发债也颇为艰难的行业格局下，今年上半年，绿城在资本市场的融资表现却变得积极。凭借大股东中交的融资资源及央企背景，绿城发债的产品种类也越发丰富，包括公司债、中期票据，ABS等。
　　2022年上半年，绿城境内外发债规模211亿元，同比增加68。8。尤其是2022年1月份，绿城成功发行三年期4亿美元备用信用证增信绿色美元债券，成为其新设立的绿色金融框架下发行的首笔绿色债券。这是绿城积极践行ESG理念的正向反馈。
　　上半年，新发行的债都是长期限的，境外永续债已经归还5亿美元，计划2023年将境内外永续债清零。耿忠强表示，受大股东支持，现在各大行对绿城的授信全部纳入中交的整体授信范围内，这样对绿城来说，授信更充足，成本也更低；另外资本市场层面，中交与绿城有较多协同，包括出具安慰函甚至直接买债。
　　截至2022年6月30日，绿城银行存款及现金为632。21亿元。与此同时，绿城积极优化债务结构，上半年短债金额进一步下降，现金短债比提升至2。3倍，偿债能力得到优化。
　　现金流是一家房企偿债能力的命脉，当下，现金流和短债占比已成为房企关注的两大利器。严跃进表示，综合对比目前发布中期业绩的房企来看，绿城的融资现金流非常通畅，债务结构也得到优化，短债占比降至20以内，6月份8月份还提前偿还了4亿美元银团贷款，可见财务盘面安全度高。
　　针对未来再融资，我们已经对目前及未来的销售形势，以及当下和未来的资本市场融资环境，以及合作方的情况都做了充分的研判，并做了充足压力测试。耿忠强表示，对后续每一笔贷款归还，以及每一笔经营支出都做了相应资金安排，能确保后续贷款到期顺利归还，以及到期项目的顺利交付。
　　不过，在业内看来，在当下的房地产市场及宏观经济大环境下，若想做颜值高、贤惠和聪明升级版的理想生活综合服务商，或许还要再添上几分冷静和自律。首先要安全活下来，持续保持高信用评级，才有让客户信任可如期交付的凭证，进而提升市场份额的能力。
　　为此，绿城正在全面优化自身能力，储备充沛粮食和体能，蓄力长跑。不止如此，张亚东还重新立下了三个前十目标，第一个是现在的销售排名进入前十，保持在前十；第二个是自投业务进入前十；第三是重资产的权益部分，经过一两年的努力也要进入前十。
　　进击目标虽已设定，但张亚东对地产行业发展的判断是谨慎中带着信心的。他表示，我们认为房地产行业还是主导产业，估计年销售额维持在12万亿元的水平。但目前经济形势和行业形势都不容乐观，在此背景下，房企如何选择自身的打法，可能大家都在思考。当下，房地产危机和机会并存，对绿城而言，还是充满信心，我们和同行一样都在努力。