个人拿房子投资入股，涉及哪些税？

　　近期，税务总局出了一个重要新文件《财政部税务总局公告2021年第21号财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》
　　这个文件其实是对之前土增税优惠的延续单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
　　正好，朋友老王，打算用自己空余的房子投资入股一家有限责任公司，通过政策呢，他了解到以房投资入股是暂免土地增值税的，但是他还想知道是否缴纳其他税种？
　　我们一起来帮他分析一下吧。
　　首先，是增值税。
　　营改增之前，以房产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税的。
　　营改增之后，这一优惠政策并未延续。
　　根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
　　《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
　　老王以房产为对等价换取了被投资公司的股权，获得了其他经济利益，属于有偿销售不动产行为，应当缴纳增值税。
　　但是，有一个特殊情况可享受税收优惠个人以住房投资入股。
　　l老王的房产位于北京市、上海市、广州市和深圳市四个地区之一：
　　投资入股的房产为购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
　　l老王的房产位于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区：
　　投资入股的住房为购买2年以上（含2年）的，免征增值税。
　　其次，是土地增值税。
　　免税政策我们已经分析过了，不再赘述。
　　第三，个人所得税
　　老王将房产投资到公司名下，我们可以理解为：以不动产为对价，换取了被投资企业的股权。
　　根据《个人所得税法》，有偿转让房地产的行为，应按照财产转让所得项目，征收20个人所得税。
　　但是有特殊情况的税收优惠对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
　　老王不满足免税条件，需要计算缴纳个税：
　　第一步，按评估后的房产的公允价值确认房产转让收入。
　　第二步，房产转让收入减除该房产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得20缴纳个人所得税。
　　还有一个重要问题，什么时点缴税呢？
　　应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认转让收入的实现。
　　第四，房产税和城镇土地使用税
　　房产投资到新公司后，新公司持有房产，应当缴纳房产税和城镇土地使用税。
　　1、房产税
　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和《国税函发〔1993〕368号》，分为两种情况处理。
　　l对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。
　　l对于以房产投资，但只是收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是出租行为，由出租方按租金收入计缴房产税。
　　老王所投资房产，房产税如何缴纳，还得根据投资合同所签订的内容而确定。不同形式下房产税的缴纳是有差异的。
　　2、城镇土地使用税
　　根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
　　具体缴纳标准要参考当地税务机关的政策文件。
　　第五，契税
　　根据契税相关规定，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
　　老王投资的是一家有限责任公司，除老王外股东另有其人，所以不能享受免征契税。
　　第六，印花税
　　根据《中华人民共和国印花税法》（主席令13届第89号）中印花税税目税率表规定，产权转移书据，按书据所载金额0。5贴花。
　　因此，老王将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，应按投资协议上确认的房产作价，缴纳印花税。