国家购房支持政策三连发，深度解析背后的逻辑

　　头条创作挑战赛
　　国庆前夕，中央多部门集中出台购房支持政策，在贷款利率、税收等购置成本上加大优惠力度。再结合银保监会9月23日关于房地产金融化泡沫化势头得到实质扭转的表态，国家层面的房地产行业政策似乎已边际友好。
　　就全国房地产市场而言，今年以来多地因城施策，已出台多项地方支持政策，政策密集却效果有限。此次国家层面行业支持政策的出台，实则也反映出整个房地产市场的发展困境。举步维艰的地产业
　　2022年，全国房地产市场仍在深度调整。整个房地产行业在投资、土拍、销售等方面均有不同程度的下滑。
　　18月，全国房地产开发投资同比下降7。4，降幅较17月再扩大1个百分点，反映出开发商补库存意愿不足、投资信心持续走弱。房地产开发投资负增长，也对全国稳经济、稳投资工作造成负面扰动。
　　市场环境偏紧，土拍市场持续承压。18月，全国房地产土地成交价款同比大降42。5，降幅连续两月小幅收窄。今年民营房企普遍面临债务压力，连金科、旭辉等头部也深陷债务困局，民营房企土拍信心低迷，土拍市场以央国平为主。因缺乏民企活力，土拍市场便难以维持原有体量。
　　商品房销售规模大幅回落。18月，全国商品房销售额同比大降27。9，降幅较17月收窄0。9个百分点，已连续3个月小幅收窄，商品房消费市场U型筑底迹象渐显。今年以来地方购房支持政策密集出台，但受经济下行预期、购买力透支等多重因素影响，居民购房意愿不强、需求释放缓慢。
　　其实，居民不止购房消费不强，而是整体消费意愿的下滑，从居民存贷款同比变化便可管中窥豹。今年以来，居民存贷规模增速剪刀差持续扩大，到8月，居民存款规模增速升至14。4，贷款规模增速则回落至7。4，其中，以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款同比增速由1月的12。1大幅降至8月的7。9。可见，居民偏爱存款，消费欲望萎靡，贷款意愿自然持续降低。
　　地产业困境的背后，是宏观经济的低迷
　　房地产行业一端连着投资，一端连着消费，再加上其上游的建筑、水泥、钢材等行业，下游的家电、装修等行业地产业对国民经济的重要性不言而喻。房地产行业当前的低迷并非孤例，除去前几年调控政策的影响外，还与宏观经济复苏乏力息息相关。
　　依旧套用三驾马车的分析框架。18月，全国固定资产投资同比增长5。8，增速已连续4个月保持较平稳的态势；民间固定资产投资则持续低迷，18月累计增速2。3，较17月回落0。4个百分点。民间投资的持续回落，将不利于全国稳投资工作，而这与房地产开发投资的负增长密切关联。另外，在当前政府投资持续加码的背景下，若民间投资恢复有限，全国整体投资情况便难以对宏观经济起到更好拉动作用。
　　受疫情反复影响，全国消费市场复苏缓慢。18月，全国社消品零售总额同比增长0。5，增速较17月转正，已连续3个月保持回升态势。但当前新冠变异毒株传播力更强，地方防疫对策趋严，各类要素在国内大市场的自由流动恐还尚需时日。前八月，全国货运量同比下降2。1、客运量更是大降31。2。当远距离的旅游、酒店、运输等服务性消费暂时指望不上，内需市场也将不得不依赖商品房销售市场的恢复。
　　目前看来，三驾马车中，唯有出口端的情况尚可，用官方的话语是出口仍有韧性。但是，欧美等外围市场通胀高企，欧洲深陷能源危机，百年投行瑞信传闻破产全球经济的不确定性预示着外需的不确定性，何况，高通胀带来购买力的下降，若经济复苏乏力变为滞涨，海外需求必然减弱。届时，出口下降，必然对宏观经济带来负面影响，全国稳经济工作也必然更倚重投资和消费。结语
　　如此看来，中央级别的购房支持政策三连发，既有托底房地产市场的现实考量，又有稳住经济大盘的未来考虑。虽然寄望于依靠三两新政便能扭转行业低迷态势并不现实，但新政传达的稳市场、稳预期的政策意图，有望提振行业信心、改善楼市预期、促进住房消费，全国房地产市场也有望企稳回升。