到底要不要提前还房贷？

　　交通银行对用户提前还贷收取补偿金的政策进行调整，却意外折射出一种矛盾的社会现象。在一部分购房者提前还贷的同时，也还有相当一部分人群正面临房贷断供的窘境，由此引发网友热议消费者究竟是有钱了，还是没钱了？
　　2022年以来，基金、股票等投资市场的下行让许多投资者望而生畏，进而催生出投资不如提前还房贷的热潮。然而在购房者们积极摆脱负翁身份的同时，部分银行也开始了新动作。
　　8月1日，作为国有大行之一的交通银行，发布了关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告，宣布2022年11月1日后，提前还款收取补偿金，具体以贷款合同中约定为准，收取比例为提前还款本金金额的1。
　　公告发出后，引起网友热议。有人对交通银行的这项调整十分不满，称：不还钱违约，提前还款居然也违约。还有人表示：提前还贷难道不应该向还款人发放1奖励金，交行是不是搞反了？
　　但也有一部分用户表示无奈。他们认为：和银行比起来，用户向来是弱势群体。没办法，谁让人家是老大呢。01、交通银行不讲武德？
　　市界查询了交通银行官网，搜索该条公告后发现，银行对提前还贷收取补偿金的政策进行了部分调整，调整后的收费标准与之前相比较为严苛。
　　（来源：交通银行官网）
　　本次调整前，在提前还款收取补偿金方面，交通银行的政策比较宽松。若用户选择部分提前还款，每年可以免收一次补偿金，若后续再进行提前还款，按照1的比例收取对应还款本金额的补偿金。
　　若用户选择全部提前还款，交行仅对贷款期限在25年之间，且1年内全部提前还款的用户，以及贷款期限在5年以上，且3年内全部提前还款的用户，收取提前还款本金金额的1，作为补偿金。
　　而调整后的政策则修改为：提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1。在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。该标准将于2022年11月1日起执行。
　　公告发出后，舆论一片哗然。甚至有愤怒的用户认为：交通银行的规则说变就变，这是在利用自己的行业地位，逼迫用户遵守其制定的霸王条款。
　　也有交行用户表示不解：我的交通银行贷款合同约定提前还款收取的违约金比例为零。但这条政策生效后，如果我选择的提前还款时间或条件恰好在合同约定的范围内，就需要按照还款金额的1交违约金？
　　（用户提供）
　　当用户还在因为这项调整愤愤不平之时，戏剧性的一幕发生了交通银行于8月2日紧急撤回了这条公告。也就是说，这条调整公告仅在官网留存了一天。
　　公告已经撤回，目前办理提前还款不收取补偿金。市界来到了北京市朝阳区的一家交通银行营业厅，网点的工作人员表示：在手机APP上申请，通过后就可以办理提前还款。
　　除此之外，该网点人员还告诉市界：很多家银行都会对用户提前还款的行为收取违约金，而北京市的交通银行网点一直都是不收的。至于未来是否会收取，目前还不太清楚。
　　在社交平台上，有工商银行、中国银行的用户印证了这一说法，称：按照合同约定，提前还贷要交违约金。
　　当然，是否收取补偿金还是要取决于合同约定。如果有交行用户的贷款合同约定收取补偿金，最终执行情况仍要以合同为准。
　　从用户画像来看，资金流较为充裕的中产是提前还贷的主力军。而决策的背后，是用户对未来经济预期以及对工作稳定性的考量。有人从节省利息的角度出发；有人受闲置资金没有合适的投资渠道影响；亦有人为了减少债务选择让家庭缩表大家的原因各不相同，但结果相似他们不约而同地放弃了理财和投资，投身于提前还房贷的大业中。02、近两年最划算的投资
　　因为提前还贷，我摆脱了‘房奴’的身份，这个房子是我送给自己的生日礼物。谈起自己的小壮举，嘉禾的眼角眉梢尽是笑意。
　　最开始我贷款买房，从‘富婆’变成‘负婆’；如今我又提前还款，直接拿下了房子。这感觉，像是在坐过山车一样。
　　嘉禾是北京某互联网大厂的一名研发工程师。今年32岁的她无疑是外人艳羡的对象：有学识有谈吐，会理财懂投资，工作高薪，生活幸福。但2022年以来，由于投资市场持续低迷，连带也影响了嘉禾的投资选择。
　　从今年的情况来看，超过6的投资收益已经变成了一个抽象的符号，持续亏损是我和基金经理之间的默契，若是哪天账户翻红，那就是不幸中的万幸在不能保证投资收益率超过房贷利率的情况下，还不如早些还了房贷，无债一身轻。
　　像嘉禾一样选择提前还贷的人不在少数。同样在北京打拼的莲子也办理了提前还贷，不过他的理由和嘉禾有所不同。最初考虑货币时间价值的因素，觉得工资在涨，但房贷不涨，未来的压力会越来越小。但从现在的市场情况来看并不乐观，我选择将钱用在刀刃上，索性提前还清了房贷。
　　身边许多朋友的投资已然血本无归。我虽然日子紧了点，但至少在北京有一个属于自己的小家了。
　　现在的社交媒体平台上，提前还贷似乎已经成为了流量密码。打开小红书，分享提前还贷经验的博主比比皆是。面对投资理财收益率下降，而房贷利率却高居不下的情况，部分手有余钱的人表示，与其看着手里的钱不能生钱而心生焦虑，倒不如换个思路提前还房贷。事实证明，这确实是个明智之举。
　　身在广州的笑笑算了一笔账。六年前，她向银行贷款120万用于买房。以等额本息方式还款，每个月7200元月供，30年还清。如今六年过去了，她一共还了51万的贷款，其中仅有19万的本金，剩余的32万都是贷款利息。
　　一般来说，购房者在向银行贷款时会面临等额本息和等额本金两种选择。其中等额本息是指每月还款总额不变，其中包含的利息和本金会随着时间的变化有所调整。等额本金则是每个月所还本金固定，还款利息会根据剩余贷款本金的变化而变化，导致每月还款总额有所浮动。
　　（左图：等额本息模式，右图：等额本金模式。来源：交通银行贷款计算器）
　　事实上，因还款额度固定且初期还款金额较少的特点，等额本息还款方式已成为多数购房者的首选。但也正是因为这个特点，用户在还款过程中势必要接受资金的分配逻辑前几年还的贷款利息远高于本金，后续随着贷款本金和剩余的利息减少，还款金额中的贷款利息呈下降的趋势，相应的，本金占比逐渐增加。
　　反观等额本金方式，由于每月还款的本金固定，利息部分逐月递减，月还款额会呈现逐年递减的趋势。然而选择等额本金模式会面临月还款金额较高的情况，对于部分工薪阶层来说，无疑是一笔不小的开销。
　　针对提前还贷的现象，中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红认为：年轻人决定提前还房贷的现象并不普遍，更没有形成一种势不可挡的潮流。实际上，受疫情影响、个人收入减少的影响，年轻人还贷压力更紧张，许多人甚至面临着停贷的窘境。
　　一边是购房者紧锣密鼓地策划提前还贷，另一边的购房者却还在为可能面临的房贷断供而忧心忡忡。反差之大，不禁让人心生疑惑消费者究竟是有钱了，还是没钱了？03、交通银行意欲何为？
　　事实上，作为银行的优质资产之一，住房贷款在各大银行中占据着举足轻重的地位。
　　2018年2021年四年间，交通银行的个人按揭贷款余额持续增长，从1万亿增长到了1。49万亿，增长率为47。84。与此同时，个人按揭贷款在客户贷款中所占比例也在稳步增长，从2018年的20。75上涨到2021年的22。7。
　　由于银行的住房贷款规模与房地产行业的景气程度息息相关，2021年以来，房地产行业深度调整，银行也面临着个人住房贷款有效需求不足的挑战。央行数据显示，2022年2月和4月，住户贷款分别减少3369亿元和2170亿元。其中2月的居民中长期贷款减少459亿元，4月的住房贷款减少605亿元。
　　一直以来，客户贷款产生的利息收入是银行利息收入中最大的组成部分，而客户贷款余额的增长，主要来自公司类和个人类中长期贷款。但结合目前的市场情况来看，银行若想保持原来的客户贷款规模和增速水平，道阻且长。
　　交通银行年报数据显示，2021年的客户贷款总额约为6。15万亿元，其中个人类短期贷款平均余额为5474。18亿，同比增长10。87；个人类中长期贷款平均余额从2020年的1。3万亿增长至1。53万亿，较上年同期增长17。22。
　　值得一提的是，即便在短期和中长期贷款余额双升的情况下，受利率下行等多重因素影响，银行的贷款收益率有所下滑。其中短期贷款产生的平均收益率从6。29降至5。40。中长期贷款产生的平均收益率从4。88降到了4。85。
　　为了尽可能地保住收益，交通银行官宣调整了提前还贷收取补偿金的政策，却被市场解读成为不欢迎提前还贷的信号。
　　对此，分析师温暖表示：银行的房贷利率较之前大幅下降，收取补偿金一方面是为了增加债务人的提前还款成本、弥补未来利息损失；另一方面，受国家向实体经济让利等政策影响，银行的中间业务收入也有所下滑。通过收取补偿金的方式，可以增加中间业务收入，缓解让利实体经济产生的损失。
　　虽然提前还款在一定程度上可以释放个人房贷额度，促进银行资金回流，但从银行视角来看，若用户选择提前还款，综合时间和利率等因素考虑，部分银行后续极有可能会处于一种有钱却无处投的尴尬境地。
　　也就是说，用户提前还款大概率会打乱银行的借贷计划、进而影响其利息收入，随之而来的，还有重新寻找贷款人所产生的风控成本。
　　对于银行来说，现阶段最好的办法就是以不变应万变通过维持现有的贷款客户规模来收取贷款利息。交通银行撤回的公告或是基于此方面考虑。
　　对此，有交行用户在社交平台上表示：君子喻于义，小人喻于利。作为国有大行，不要总想着取之于民，与民双赢才是王道。