房地产开发商的资本运作分析，地产商为啥倒闭

　　前几天跟一个开发10年的房地产开发商聊天，一直说现在太穷了，以前从来没有缺过钱。
　　通过沟通了解了开发商的整个操盘过程。
　　一、正常流程（无风险）
　　1、开发商先以100亿本金拿下一块土地，土地作为稀缺资源，决定了项目是否可以启动。
　　2、六个月以后，可以拿到施工许可证，以施工证找银行贷款70亿，利息在8。
　　3、支付总包50亿开工，建五层左右即可开始预售。
　　4、建样品房和售楼部开始预售，收200亿预售金后，偿还银行70亿贷款，减少利息支出。
　　5、三年后，竣工交付，以100亿本金，赚取50亿利润。
　　这种跟普通做生意一样是赚不了多少钱的，那么骚操作来了。
　　二、资金杠杆（低风险）
　　1、以100亿资金拿地，等待土地证。
　　2、一个月后，可以拿到土地证，开发商把土地抵押给信托公司，得到60亿资金，利息最多12。信托公司为了防范风险，一般会成为股东占股51，表面上是股东实际上是债权，所以叫明股实债。
　　3、拿到60亿以后，找私募资金贷款140亿，利息最多18，共计200亿，可以再拿2块地。
　　4、六个月以后，拿到施工证，找银行贷款140亿，先偿还私募的140亿，毕竟私募的利息太贵。
　　5、现在开发商没有资金开工，于是以白条形式，让施工方垫子开工。
　　（看到这里就知道资金链是怎么断的，农民工工资怎么欠的了）
　　6、盖到五层楼，取得预售证，收600亿预售款，还信托60亿，还银行140亿，总包100亿。
　　三块地，投资100亿，还款300亿，净赚300亿。扣除利息，300的利润。
　　三、极限操作（高风险）
　　1、总包垫资能拖就拖。以这笔钱继续贷款拿地。
　　2、收到的预付款，不去还钱，立马挪用继续拿地。
　　3、房子不网签，把房子抵押出去，再拿一笔钱，贷款继续拿地。房子涨价了，开发商再卖还可以赚差价。
　　通过拿地，贷款，垫资，预售，抵押不断循环。
　　高周转，大规模就是利润。
　　那么开发商要想持续玩下去，必须满足三个条件。
　　1、地价永远涨，房价永远涨，不涨价就拿不到预付款。大家死翘翘。
　　2、银行贷款永远宽松。贷款贷不到，就没法还钱，还是死翘翘的。
　　3、利息永远便宜。高周转转不动的时候，短期拆借高利贷，就被逼死了。
　　当下房产现状当下的政策已经把上述3个必要条件封死了：
　　1。限购限贷限价限离婚限结婚增加交易税提升按揭贷款利息，房价不仅涨不上去了，连买房的人都变少了！
　　2。集中供地，防止溢价拿地。
　　3。禁止信托、银行理财的资金流入房地产，限制银行贷款进入房企（三道红线涉房贷款集中度管理），开发商没有足够的资金，周转率就不可能快。
　　4。加息。整体降息降准，但房地产不降反升，这就要了卿命了！再回到开头说的，限制房企老板都哭穷，这是当然的。本来绝大部分的钱都不是他们的，一旦借不到新债，收不到预收款，便身无分文！