多城楼市调查炒房客梦碎，二手房降价渐成趋势

　　西湖论健点评：
　　中国楼市决不能学香港模式，更要接受上世纪日本楼市泡沫破灭的教训。中国楼市不仅要推进社会主义非自由市场调控的，层层加码限购限售限贷，定价限制，更要在人口流入多的，大城市或城市群，增加土地供应，加快更先进的住房保障制度，租赁市场制度，甚至可以学习西方国家高额税收提高房产持有成本的方法保护房地产市场健康。房地产价格不推理普通老百姓的收入增值水平，才有社会相对公平的环境，国家经济也不会被房地产绑架，处于高度风险中。
　　房价永不跌的幻想已经悄然破灭。
　　现在德胜、月坛的成交价已经被拉下来了、价格都能大谈、有房源降了200万、我们都让业主调低价格、现在市场如此，不降价怎么卖出去？8月份，北京热浪滚滚，但西城区的房产中介犹如身处三九严冬。
　　仅仅一个月，北京曾经的顶级学区已然大变天，市场价与相邻片区几近拉平。记者在实际走访中发现，尽管看房者不少，但实际下手的并不多；在幽深破旧的小区内，许多业主掩盖不住低落，被中介劝说下调房源价格。
　　不仅是北京，在杭州、上海、苏州等地，二手房大面积降价、成交量腰斩，已不再是单个城市的孤例。在密集的调控大锤下，补上二手房这个漏洞，成为多地政策焦点。学区房信仰、房价信仰，都在变成历史名词。
　　如果说曾经对调控放松还有幻想的话，现在已经彻底破灭了。一位房企人士称。可以看到，新一轮全国楼市调控大幕已经拉开，而此轮调控的力度、范围与决心，都堪称空前，楼市表现过热的城市，将被坚决问责。
　　属于炒房客的时代落幕了。正如中国银保监会主席郭树清曾说的：押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重代价。野蛮生长了多年的楼市，终于有望逐步纠偏，房子也有望回归居住属性，不再是民众肩头的一座大山。
　　北京：顶级学区房失去光环
　　扫完健康码，穿过坑坑洼洼的水泥路，便来到一幢六层高的楼房前。这里位于北京西城区塔院胡同，小区房龄超过三十年。小区树荫环绕，但一进入楼道，眼睛便仿佛丧失了功能，灯光黯淡、墙皮脱落、电线交缠。
　　（图片说明：墙面斑驳的北京学区房）
　　中介小吴对这里很熟悉，最近几天，他带了好几拨人前来看房，但结果都不甚理想。德胜的价格还会不会再降？、现在买德胜，以后孩子上小学能保障吗？，面对看房者的疑问，小吴只能无奈微笑，或给出保守的参考建议。
　　一个月前，那些731政策后置业德胜、月坛、金融街学区的家长发现，花千万购入的学区房变成拆盲盒游戏，只能选择其他片区的普通小学。自此，这几个北京顶级学区开始从高峰滑落，成交价大面积下降。
　　受政策影响，德胜学区房的价格瞬间下来了，以前这片单价大约16万左右，现在就是1314万，相当于有的房子降了200万，现在基本两居室700800万就能拿下。上个月成交了十几套，已经算多的了。小吴称。
　　年初市场高涨时，西城学区房还是抢不到的香饽饽。尽管楼龄赶得上买房人年龄，许多人依然争相耗资千万，挤到五六十平米的小屋。没有居住品质、没有现代化气息、仿佛一夜穿回八十年代，就为了孩子上最好的小学。
　　如今，高价也买不来安全感了。在大量生源和多校划片政策下，顶级学区配套顶级小学，已经不是百分百的事情。而这，直接影响了市场对其价格的预期。买家悄然占据了市场主导权，中介也站过来，帮购房者砍价。
　　不仅如此，因西城区市场交易放缓，朝阳、海淀等区域也受到影响。看着德胜房价哗啦啦下降，我们也很紧张。朝阳一中介称，年初时，手头一套房源报价1300万左右，现在降到1100万了，海淀也出现了降价案例。
　　他还称，有客户之前买了朝阳的房子，想换到西城，结果今年被调剂了。去年731后买西城学区房的人，几乎是不可能赚到的。有人今年5月入手，发现房价在跌，7月就卖了，结果还是亏了50万。投资失败了。想炒房的人直言。
　　学区房永不跌的神话，在北京悄然落幕。尽管近期降价的多为此前的顶级学区，但在如今市场环境下，购房者的观望心态与日俱增，不管刚需还是改善，大部分都停下了非理性入场的步伐，暂缓在德胜等片区出手。
　　苏沪市场出现降价苗头
　　以后在苏州买不起房子，只能去上海了。2019年苏州楼市大热，部分片区价格暴涨，房价堪比上海中环，那时苏州人曾发出这样的感慨。不过，今年苏州楼市正式进入了横盘期。
　　现在苏州二手房大面积降价，大批楼市投资客正在降价卖房，割肉离场，新房市场也处于低谷。一名熟悉苏州楼市的市场人士告诉第一财经。
　　根据苏州当地发布的7月份数据，当月苏州新房成交均价为2。60万元平方米，环比上涨。但与此同时，二手房挂牌均价却为2。48万元平方米，环比下跌。
　　根据冰山指数，8月第一周，苏州下辖的姑苏、吴江、吴中、工业园区、相城等区房价环比继续下跌。环比上涨的区域只剩下昆山和高新区，今年4月，昆山因学区因素市场趋火，房价环比涨幅一度达2。6，现在涨幅已放缓至0。9。
　　挂牌均价下跌反映出市场实际成交不畅，业主对房价的预期调低。上述人士表示。
　　有苏州本地购房者对第一财经表示，她从今年4月份开始关注工业园区湖东CBD一套挂牌价超过1000万元、单价超过6万元平方米的房子，这一价格基本属于苏州房价第一梯队，但房子挂牌两个月后，业主就降价60万元，而她则选择继续观望，毕竟现在市面上到处都是降价的房子，以我的预算来说，选择很多。
　　在上海工作的另一名购房者，从今年年初就开始关注昆山花桥的房子，她告诉第一财经，花桥片区的整体降价最近两个月比较明显。我一直关注的两套房子，一套降价35万，一套降价15万，都是7月以后业主调价的。
　　（图片说明：生意清淡的房地产代理上街拉客）
　　与此同时，上海市场也现降温苗头。今年以来，上海已经10次出台楼市新政以及补丁政策。7月，上海再出重磅调控，规定二手房价格在挂牌核验后方可对外发布，此后虚高房源纷纷下架。
　　上海下半年的楼市已经是明牌，我们这个片区接下来停涨是确定的，现在我们都告诉想要卖房的客户，能以核验价挂牌卖就赶紧卖，下半年可能政策还会收紧。上海市宝山区一家中介门店负责人对第一财经表示。
　　一位在大虹桥区域购房的海归落户者告诉第一财经，他买完房后上海即发布二手房核验价新规，同小区同户型挂牌总价立刻跌了30万元。
　　前滩在二手房核验价新规后，大概成交了3套房，成交价对比之前至少回调5。前滩是本轮上海楼市上涨最热区域，一名专做前滩业务的中介表示，前滩房价已经见顶，进入下行通道。
　　杭州：二手房成交量腰斩
　　调控重锤落地前，杭州楼市热了很多年，新房万人摇现象频繁出现，新房火热也带动着二手房房价不断攀升。
　　今年8月5日，杭州出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，升级限购门槛落户未满2年的，需连续缴纳2年社保方可购房1套；非杭州户籍的需连续缴纳4年社保方可购房。
　　而在这一新政出台前，杭州二手房市场已经嗅到风向，开始降温。今年3月，杭州二手房成交量一度达到11534套的峰值，而到了7月份，这个数字仅剩下6179套，短短三个月间，二手房成交量腰斩。
　　8月第一周，杭州主城区二手房签约量不足1000套，环比再下跌7。5。7月份，杭州二手房市场成交均价为3。38万元平方米，相比成交情况最冷的2月份，还低了近2000元平方米。
　　与此同时，杭州的二手房库存仍然居高不下，因此售房者心态也已发生改变，愿意在价格上有所折让。
　　新政之后，有业主调低价格，有人干脆撤掉房源，不愿意降价所以不卖了。杭州滨江区一名二手房中介对第一财经表示，新政后他接到一名业主电话，称愿意调低房源价格20万，同时也有挂牌价偏高的业主不愿意调价。总体来说，他认为下半年降价是大势所趋。
　　一名杭州购房者表示，她一直关注距离西湖不算远的银泰城一小区，新政前挂牌价降了20万，新政发布后，立刻又降价10万。
　　杭州的学区房神话也在破灭。今年7月中旬，杭州市曾出台《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》，其中提到要推进名校集团化办学、推进双向等额招生等。
　　上述意见稿出台不久后，7月27日，杭州对口学军小学求智巷校区的一套顶级学区房源法拍，仅以7。85万元平方米的单价成交，接近底价，相当于在房源评估价的基础上打了个七五折。而贝壳上面该小区的房源均价超过11万元平方米。业内人士认为，这一场凉透的法拍，是对学区房价格进行了新的锚定。
　　楼市调控预期不放松
　　从以上地区表现可知，全国楼市调控已进入新的强周期。中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年，全国各城累计房地产调控政策次数为304次，再创半年调控次数历史新高。
　　7月23日，住建部还联手与房地产紧密相关的七部门共同发布一则重磅通知，其中明确：三年内整顿好房地产市场，对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决问责。话音刚落，上海、绍兴、合肥等14个城市再出楼市调控新规。
　　中金固收认为，2015年之前房地产调控政策基本是一刀切，通过限购限贷等进行全面调控，而2015年之后赋予地方更大自主权，尽管房价上涨高的城市会受到调控，但在涨价预期下需求很快会溢出其他城市，这也让我们见证了过去长达六年的房价上涨周期。
　　但如今，楼市调控进入了新局面，力度与决心都是空前的。
　　此外，纵观7月以来出台的调控，补上二手房这个漏洞成为政策焦点。多城开始整顿二手房中介经营、出台二手房指导价、打击炒作学区房。截至目前，深圳、成都、西安、宁波、三亚、上海等地都已推出二手房价格调控文件。
　　业内人士认为，在一线城市，二手房占市场总成交基本达到80，过去只针对新建住宅的限价等政策影响有限，升级二手房调控是必然趋势。从政策效果看，包括深圳等城市已出现房价见顶的迹象，调控效果越来越明显。