宏大的讨论太多了
　　就来微观的看一个项目
　　深圳万科的尖岗山项目，去年引起很大轰动郁亮说一算4不到的盈利20201123拿地成本60亿，据当时报道是折6。5万的楼面价，毛坯限价8。32万一平，还要代建一家36班的小学，一家18班的幼儿园14万平的住宅里，有6。6万平还是只能租不能售的人才房（4栋），租金还是由政府定价到底图啥？
　　最近答案慢慢揭晓了
　　项目定案为深圳万科四季都会，拿地7个月后开盘，拿到预售证的是856套住宅昨日已摇号，共冻结了1300户的资金，秒光的概率很大根据户型图算了一下，这部分共74162平米，均价8。82万（8。32万毛坯0。5万精装费），可以回笼66亿资金
　　买地60亿，七个月后可确认回笼66亿，项目的建设成本大概是8亿（17万总建面x0。5万单价），这个8亿准不准，请大家多指正
　　这8个亿多半也是应付由中字头的先垫着
　　这么一轮快速开盘的操作下来，账上还亏着23亿，哪有4个点利润？别急
　　除了856套住宅，万科该项目还拿到了339套商业单位的预售，这部分不限价，当然也不会秒光，慢慢卖，而且里面弯弯绕的东西挺多，估计会有点插边球，我可以确认的是，一楼的商铺（四五十个单位）开价是17万一平，大买家的折扣可以降到16万每平，这部分的面积大概是17000平米，顺利售出的话，有20亿的收入
　　这不挺好的生意吗？
　　完全无风险60亿的买地款7到9个月就回来了，剩下20多亿的可售，利润哪里止4个点？
　　还有66000平米的四栋人才房，每年稳定的租金收入呢
　　还有1800个车位呢
　　还有4元一平的管理费呢
　　解刨这只微利的麻雀，信心更足了继续跟踪。

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