昆明房价未来十年的走势如何？

　　前几天，马光远先生到昆明出差，在谈到昆明房价的时候说，昆明房价属于价值洼地！在他看来，以目前中国房价水平比较，区域核心城市房价低于2万都属于偏低的。
　　这个观点跟我不谋而合！
　　在去年的帖子中，我分析认为，以昆明的城市定位和未来前景，房价达到2万是完全可能的！受到了众多本地条友的批评，即便如此，我依然坚持我的观点。一、昆明目前的房价水平
　　中房协禧泰数据显示，10月昆明房产均价14745元，同比去年同期上涨7。6，环比上月持平；套均售价183万，租售比45年，在售房源1。02万套。
　　简单梳理下，昆明各区房产均价已经都超过了万元，即便是远郊区晋宁，新建商品住宅价格已过单价万元。
　　横向对比的话，昆明房价低于成都1。8万、武汉1。9万、西安1。55万，略高于重庆1。2万、贵阳1万、长沙1。1万。
　　也就是说，昆明房价处在中、西部核心城市的中游水平，仍有上涨空间。二、未来10年，提振昆明房价的因素有哪些？
　　经梳理，大致有以下一些：
　　01、经济持续发展
　　从大环境看，十四五规划和2035年远景目标建议中已指明方向，就是在下一个五年计划中，跨过中等收入国家陷阱，进入发达国家行列！
　　实现十四五规划目标后，在下一个经济十年，国家再上一个台阶，进入到中等发达国家行列，GDP或人均国民收入在十四五基础上再翻一倍。
　　正所谓大河有水小河满！
　　因此，就算昆明经济特色、产业特色不鲜明，不强劲，依然能享受到整个国家经济发展带来的红利。
　　但是，我们也不能妄自菲薄！毕竟，昆明依然还有充分的比较优势支撑未来经济发展。
　　02、人口持续增加
　　虽然前几年昆明没有去抢人，但每年的新增人口数量还是可观的。
　　为什么？
　　我分析，主要是因为昆明是边疆省会城市，对云南省、西南地区，乃至全国人口都有吸引力。
　　其中，吸引力最强的无疑是4858。3万云南常住人口，这个人口基数虽然不如四川、湖北、湖南，但高于贵州、重庆以及辽宁、吉林、黑龙江、陕西、宁夏等东北、西北省市，对支撑昆明发展有重要作用。
　　03、土地资源总量有限
　　这就是昆明地形问题！
　　昆明是滇中第二大坝子，总面积764平方公里，截止2017年，昆明建成区面积438。23平方公里，剩余可开发面积325。77平方公里。
　　从大昆明城市规划看，南延北拓是战略！
　　虽然未来可供开发的土地依然比较充裕，但很明显，未来的开发区域将越来越远离传统核心区，各项配套会相对滞后！恶补的话又需要时间。
　　也就意味着，未来新开发区域可能更偏重改善、休闲、度假型住宅产品，又受制于越来越高的地价成本，这样的改善产品定价可能会很高，将间接地提振房价。
　　04、城市定位
　　昆明是面向东南亚、南亚的区域性国际中心城市，不仅仅是云南省会。
　　随着中国国际影响力逐步提升，昆明作为区域性国际中心城市的地位必将逐渐发挥出来，辐射到东南亚和南亚地区，吸引更多国际买家入住。
　　05、国家城市发展战略
　　昆明滇中城市群核心城市，单核！
　　滇中城市群又是19个重点培育的国家级城市群之一，昆明作为核心城市，必将拥有全省最好的政策、资源，同时，也将拥有国家层面的政策扶持。
　　06、其他传统优势
　　比如，虽然旅游业已经全面落伍，但云南的底子还在！
　　昆明作为全省旅游的中转站，传统优势还在，相信合理规划和整合，昆明旅游业重振雄风不是奢望。
　　综合看，未来昆明跟随国家发展节奏继续向前发展是大概率事件！
　　在这个大前提下，人口持续流入，住宅产品偏改善，城市定位高，国家政策扶持，叠加气候、旅游、康养等传统优势，昆明房价仍有上涨空间。三、未来10年，制约昆明房价上涨的因素有哪些？
　　经梳理，大概有以下方面：
　　01、居民收入低，消费水平不低
　　这点作为本地人是有深刻感受的！
　　看下2019年省会城市的社平工资，昆明位居全国省会城市第十八位，低于成都、重庆、贵阳、武汉等中西部城市。
　　但是，昆明又是旅游城市，各项消费水平又不低，加上房价越来越高，居民买房之后，生活压力很大，这将制约居民在住房领域大胆消费。
　　02、产业优势不明显
　　像深圳主打科创，广州主打商贸，上海主打金融和航运，成都主打生物制药，那昆明主打啥？
　　目前看，啥都不明显！
　　一个城市缺乏明确的产业定位，缺乏特色的主打项目，不能长久地坚守一种支柱产业，可能难以长久强劲发展。
　　03、各项配套仍待提升
　　拿学校来说，优质中小学配套主要集中在五华区和盘龙区，官渡区和西山区都比较少，更不要说呈贡区和晋宁区。
　　这就意味着，如果买远郊和新兴区域的住房，以后小孩上学是一个非常大的问题。
　　虽然各大地产商在新建小区时都考虑了配套学校，但多是分校。不管是师大系、中华系，还是师专系，分校普遍都不够好，品牌效应有，但实际教学水平有待提升。
　　04、交通系统承压
　　虽然全国各大城市都面临交通压力，但昆明的交通压力尤其大。
　　过年过节前后、下大雨淹水之后，昆明的交通系统往往会出现大面积瘫痪；平时上下班高峰期，很多路段也是寸步难行。
　　当然，各条规划的地铁线路都在陆续建设中，目前投入运营的地铁线好像已经到4号线了，等全部地铁建成投入运营后，希望昆明的交通状况会有改观。
　　综合看，昆明产业水平、收入水平、消费水平、配套状况和交通压力都将在需求端制约昆明房价上涨。四、未来10年，昆明房价趋势怎么样？
　　我的结论有两点，供参考：
　　01、房价持续上涨
　　国家经济持续向前发展，城镇化战略持续推进，未来10年步入发达国家行列，这三点应该是大概率事件。
　　在这样的大前提之下，昆明经济持续发展、昆明城市持续发展、昆明房价稳中上涨就是大概率事件。
　　02、房价水平突破单价2万
　　中房协禧泰数据显示，10月房价14745元，较去年同期上涨7。6！
　　结合调控政策对城市房价年均涨幅的限制性规定，一般认为年均涨幅不超过五个百分点。
　　未来10年内，房地产长效机制或已建立，则按照目前的房价水平推算，10年后的昆明房价水平将突破单价2万元，接近均价2。4万。
　　当然，上面两个预测的前提是不发生黑天鹅事件！如果出现极端事件冲击，昆明房价的趋势将难以预测！
　　上述意见纯属个人看法，仅供参考，不作为投资决策依据，更多意见分享，欢迎关注了解。
　　旅游城市，我相信前景不会太好的。此次疫情只是导致旅游行业降温的一个导火索，旅游行业会慢慢的降温，这是必然的。任何一个没有实体经济支撑的城市，都是没有前景的。昆明也不例外。想说外地人去昆明养老买房也不现实，昆明再好也是高原。所以我不看好昆明的房价。
　　肯定是涨，未来十年不好说，五年由现在均价1。5万涨到3万没问题。理由如下：
　　一，昆明叫了多年要建成面向东南亚的国际区域中心城市的预言将在昆曼高铁通车后基本实现。
　　二，比较一线城市，昆明房价只是人家的五分之一，昆明人胆子小，泡沫不高，
　　三，气候优势将永恒存在并不停炒作，
　　四，中国城市与农业人口比例现为约61：39，尚有一亿农业人口排队进城，
　　五，让昆明再挖三年怕不能再挖了，想必到时昆明没了尘土多了绿树会更美丽。
　　个人认为因该是基本持平，昆明这个城市真的很特别，云南省是单中心发展，作为云南的省会城市，确实得到太多照顾，集优质医疗、教育以及很多优质公共资源于一身，但是一手好牌打得稀烂，规划设计毫无章法，基础设施混乱，城市发展战略一年一小改三年一大改，建成区面积高速增长可全是撒胡椒面试的发展，到处是CBD，可是都缺乏深度和精度，没有支撑发展的产业，旅游也只是中转地，未来房价的支撑只能靠地州或省外入昆人员支撑，综上所述我个人认为，房价也就最多持平吧
　　看政策规划和落实情况
　　昆明是一带一路重点城市，硬生生从以前的二三线城市拉到新一线城市之列，但是我们都知道就昆明现状和很多二线城市比差距还很大！最重要的项目是泛亚高铁，昆明南站将作为内地各个站点发往东南亚各国的交点站，如果顺利开通，昆明的地位将会有质的飞跃。看天朝能不能和周边各国搞好关系，抗住老美压力，尽快建好通往各国铁路，个人觉得好难！昆明人口不多，做好招商引资，吸引资金投资昆明，吸引外来高端人才进入昆明是目前关键！
　　说到房价，昆明在房价上紧跟成都，但是经济上似乎有点乏力，希望昆明以后能尽快追上
　　当然昆明房价过高的因素还有很多，比如昆明地理环境，昆明四季如春，昆明空气质量，滇池环境改善（貌似还需继续努力）
　　最后，请理性投资，切莫再来抬高我大昆明房价了
　　昆明能够建房子的地段，其实并不多！而作为沟通南亚的省会城市，房价肯定会涨！它也不需要工业，只要做好内地和南亚的沟通贸易就是个很不错的对外性城市！
　　十年对于我们国家和我们这个城市来说是一个非常巨大的尺度了。
　　2010年我刚刚进入房地产行业，那时候的昆明和房价与今天相比，涨了最少一倍以上。
　　往后看十年，相信房价是看涨的，真正需要注意的是能涨多少的问题。下面老顾就瞎预测一下吧。
　　老城区均价6万，新城区均价四万，呈贡均价三万
　　涨涨涨！你脑袋给飞机膀子刮了还是给驴踢了还是被门挤了，你是哪个房产公司的托？你有没有统计过昆明有多少烂尾楼，有多少房产商跑路，老干妈有钱吧，他大儿子在昆明投资的房产为什么变成烂尾楼？你晓得不啊？国家早几年就出台了房子是用来住的不是用来炒的，国家从今年就推行了共有产权房，银行不给房贷房产商会怎么办？你看看未来5年后有多少烂尾楼，炒房客手里多套房的想出手都没人接手，谁还去炒房？不信你进去试试，我奉劝想炒房的或被洗脑的人们，把你的那几两银子口袋扎进了，先学会游泳的本领，否则你跳进去也溅不起几朵浪花来
　　现在昆明新房的均价大概15，000元，10年后我们看看昆明会有哪些变化，7，8，9号地铁线应该已建成，（安宁，嵩明线应该在建和已建成，东西快线还有几条郊县铁路）长水机场的改扩建完成，还有昆明第二机场。云南县县通高速路基本实现，昆明至曲靖楚雄，玉溪双高速。昆明至重庆的高速铁路通车，攀枝花至昆明的高铁通车（至深圳高铁至少在建设中）还有完工的泛亚铁路。滇中引水工程完工，制约云南几个重要城市的缺水问题解决。其实还有很多，就不一一列举了。
　　我认为与GDP同步，涨：成本大涨、省外养老需要大。不涨：国家大环境、6070后老了、年轻人流出严重、昆明百姓腰包空了、二手房难涨。