房龄超过20年的二手房可以购买吗？

　　一个超过二十年的二手房是否值得购买，那就要看你自己的实际需要了。
　　第一，先来看看困难。目前银行对二手房贷款的房龄要求很严格，银行普遍规定二手房房龄不能超过20年或25年，有银行规定不能超过15年，更严格的要求不能超过10年，因此房龄过大，可能就贷不到最长年限了；此外土地使用年限也是影响贷款年限的重要因素，房屋土地使用年限是从开发商拿地时就开始算起，土地使用年限正常应该为70年，但是一般二手房肯定达不到这个年限，土地使用年限过短也会影响房贷年限。
　　二、二手房的购买还是要看地理位置。
　　很多二手房且房龄较长的，所处的地段大多都较好，且房屋周边配套设施比较成熟，很多都是优质教育资源的学区房。所以保值没问题，但是想着大幅度升值的就有些困难了。
　　三、房龄久物业成本会增加
　　房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，实际购房成本将增加。
　　四、二手房如果在市区中间，而且是那种预制板砖混结构的，城市改造迟早会进行拆迁，入手还是划算的。
　　总之，这个二手房的购买还是要首先考虑自己的实际需要，尤其是学区房，那就还购买就购买吧。其他的情况还是新房为好。
　　我本人就是考虑孩子上学的问题才购买了一套二十多年的二手房，整个房屋状况还是不错的，买了两年后就已经升值了不少。但不知道孩子上完学在出手卖掉能是什么价格了，但看现在的情况，肯定比存银行划算多了。
　　谢谢邀请。
　　二手房的房龄20年以上了还能不能买？我认为如果要买，至少要符合下面3个条件中的一条，就可以购买。
　　1、价格。二手房除一线城市外，二线以下的城市很难出手，有的挂牌半年以上无人问津是常有的事，主要原因就是新楼盘并不缺，且价格变化不大，虽然市场上不缺少购房者，但成交量还是有所下降。那么在这种形势下，二手房想出手，就只能是降价出售，当然，下降幅度小了，挂牌时间再长也不会卖出去。所以，如果要买二手房的话，一定要把价格降到最低（相比来说）再买。
　　2、好的地段，尤其是学区房，只要价格合理就果断买下来，不要考虑房龄。二手房的最大优势就是学区房，虽然根据教育部的改革意见，学区房的优势可能会减弱，但短期内实现学校教育优质资源平衡，还有一定难度，所以学区房仍然是市场上的抢手货。如果不是为了学区房，而是单纯居住，图的是生活方便，可能会更适合老年人，年轻人就没有选择的必要了。
　　3、银行能否贷款还是一次付清。不同地方的银行，对购买二手房的贷款政策是不一样的，尤其是房龄还是一个重要的因素，所以一定要搞明白。再者大部分的二手房，都是为了套现，如果银行不提供贷款，一次性付清有困难，那怎么办？就只能是从降低价格上来解决了。
　　以上是个人的一点看法，供你参考。
　　现在市面上房龄超过20年的二手房，就是2000年以前造的房子，总共分成二批。第一批是1985年至1995年，这是各单位为自己职工建造的房子。第二批是从1995年开始有商品房，从那时起至2000年间造的房子。
　　其实，购买老房子有利有弊，每个人的情况大不相同，结果也不一样。购买老房子的好处是：1、面积较小，总价都比较低。普通购房者压力相对轻一些。而且公摊面积比较少；2、老房产地段比较好，有些房龄比较老的二手房如果面临拆迁，可能对购房者来说房产动迁是机会。
　　但同样，20年房龄以上的二手房，都会存在以下几个问题，购房者也必须要面对：第一，别看总价不高，但购买者的贷款很难。而且30年房龄以上的房子是没法获得商业贷款的。这就会导致投资者买了高房龄的房产，想抛售都比较困难。
　　第二，20年以上的老房子增值空间小，只适用于自住型购房者。20年的房屋会出现的问题包括：墙裂缝、门窗发锈、管道老旧等等，这些都会影响其价值；同时，还包括所在小区环境老破旧，绿化率低等因素，这些也会影响房屋升值空间。所以，对于购房者来说，老房产无论从内部或外部设施来看都已老化。购房者如果是用于投资，风险远比一手商品房要大。
　　第三，购买20年以上的房子，意味着未来使用年限要比购新房者要长，购房的成本会大幅增加，同时，老房子的各种房屋维修和保养成本、物业环境维护成本也会大幅增加。当然，还会带来一些安全性隐患问题。比如，前业主私拉电线，等问题。这是购房者在买房前必须要了解清楚的。
　　对于是否该出手购买20年房龄以上的二手房，如果购房者只是为了自居，或者为孩子上学购的学区房，只要考虑过高房龄二手房存在哪些缺陷，那可以根据自己的财力购房。但是，如果是投机性购房者，房龄偏高的二手房最好不要去碰，因为贷款难，投资风险高，未来增值空间小，如果一定要投资还不如去买一手房或者房龄在10年以内的二手房，风险可能还小一些。
　　家里有个98年的老房子，去年出售了。卖的时候，好几个中介带着买家来看。看来是有市场的。那么二十年的房子是否值得买呢？
　　一是看位置，有的老房子虽然本身不咋地，但是占尽地缘优势。学区房，好医院，生活气息浓郁，商业配套也齐备，这样的二手房自然吸引眼球。当然，沾了学区光的房子，价格大多不菲。如果一个老破小，却卖出了天价，是不是值得出手，就得细心考量了。
　　二是看邻居，老房子里往往鱼龙混杂，有几十年常居的老住户，也有走马灯似的新住客，也有出租甚至群租的邻居，也有常年空置的房子。这些千奇百怪的邻居们，买家都要有心理准备，有些住户就没打算常住，制造各种扰民因素的本领更是超群，打架的能力也是一流。对这种邻居如何善处，买下来是住是租，要有所考虑。
　　三是看前景，老房子，多半是砖混结构的旧时建筑，或者是设施不全的棚户区，这样的房子是有拆迁可能的，也许今年买了明后年就拆迁了也是有的。但是如今，拆迁安置的房源基本偏远，货币补偿也不尽如人意。买到手的，或许也有可能几年十几年不拆，抱在手中变成大山芋。
　　四是看管理，青岛的老房子，有些楼院管理还是挺到位的，街道社区比较负责的，环境整治好，单元门坏了、楼道灯不亮了，也都有人修理。有些地方就不行了，比如老四方的一些社区，单元门一直坏着，对讲系统也不安装，卫生搞的不彻底，住户习惯再差点儿，楼道里常年异味充溢，居住起来感慨良多。
　　以上就是关于二手老房的一些看法。值不值得，自己得拿大主意。买定离手，得失由心吧。
　　房龄超过20年，小区年代在2000年以前的，能不能买，要具体分析
　　老旧小区优点
　　1、地段好：在市中心，不管是大型购物还是公交地铁口都非常近，好医院都是在市中心。
　　2、学区好：城市的小学、初中、高中都是当地数一数二的重点，周边的高端新楼盘能上名校的大多是学位房，名额有限，而旧小区可是学区，划片入学，教育倾斜，亮点之一！
　　3、公摊面积小：市中心大多数是多层住宅，实用面积大，赠送面积也多。由于房子是多层，公摊面积很小，几乎零公摊；另外一个是物业费很低（或者是没有物业没有物业费）。
　　4、老旧小区价格低：比周边新房要便宜20以上，如果是重点名校学区房，虽然比普通房高，但也比新房价格低很多。
　　5、面积小房间多：老旧小区60平就可能是标准小3房，均价低，总价低，面积赠送多，预算不够的可以考虑。
　　老旧小区缺点
　　1、停车不方便，没有地下停车场，地面上大多数地方都被霸占私有，外来车没有地方停
　　2、户型没有现在的户型要好，没有动静分离，没有干湿分离，没有飘窗，落地窗等等
　　3、贷款不方便，如果你买2000年以内的房子，贷款可能贷不到30年，如果后期转手，可能就贷不了款了
　　4、老旧小区后期出手很困难，需要一次性
　　5、保安治安一般，甚至比较差
　　针对以上比较常见的问题，你可以参考一下，看看更容易接受哪些，不容易接受哪些？
　　房龄超过20年的二手房，有人说它是老破小，嗤之以鼻。也有人说它虽然老旧，但是价格便宜，配套成熟，买房捡漏的首选。我认为，房龄超过20年的二手房确实有优点，但是缺点远远多于优点，购买时应谨慎，如果不是为了拆迁或者学区，就不要购买。买房应该优先考虑一手房或房龄在10年内的二手房，实在没有合适选择的情况下，再考虑购买，后期有改造提升条件的房龄超过20年的二手房。现存的房龄超过20年的老旧二手房，主要是房改房和自建房
　　1978年以前，我国居民住宅主要是单位福利分房和自建房。为解决人民住房问题，1978年底，国家提出了商品房概念，并在少数几个城市试点，单位福利分房的制度开始改革，单位职工可以购买单位的公有住房，购买后属于职工自有房产。同时，市场上开始有新建的纯商品房出售。
　　直到1998年，商品房才正式在全国全面推行。房龄大于20年的二手房主要是2000年以前的住宅，商品房全国推行才刚刚开始，所以，现存的超过20年房龄的二手房，主要是19782000年间住房改革制度实行后，职工自购的公有住房和居民自建房，纯商品房数量相对较少。通过对我国商品房的历史发展，可以了解到房龄超过20年的二手房，在建筑结构、建筑材料上是不符合现在的生活居住要求的，当时主要是单位职工用房，楼与楼之间，住房与住房之间，联系紧密，这就造成通风、采光存在问题，隐私性也不够。
　　房龄超过20年，时代久远，从设计到施工，都不符合现在的居住要求。这些老旧住宅，年久失修，本身已经存在了很大问题。20202022年，国家将全面推行房龄超过20年的老旧小区的改造，改造后，会提升老旧小区的居住价值房龄超过20年的二手房，以前很多人抢着买，主要是想等着拆迁赚一笔。很不幸，2020年国家提出对房龄超过20年的老旧小区只改造，不拆迁。但是，改造后，提升了居住价值，买房预算不够，但是又想有一个自己的家居住，可以考虑购买。
　　2020年，国家提出全面推行对老旧小区（房龄超过20年的住宅）改造，预计新开工老旧小区改造3。9万个，涉及700万居民，到2022年后，将逐步形成老旧小区改造框架和工作机制，并继续全国推行改造工作。
　　对老旧小区的改造主要分3类：基础类，主要是改造小区的安全情况和居民的生活配套。具体来说，一方面是小区建筑的屋面、外墙以及楼梯等公共部分的维修改造，另一方面是改造市政基础设施，提升小区内的供水、排水、供电、供热、供气以及光纤入户等。完善类，主要改善小区的生活便利度以及居住环境。对小区里面配套建筑进行节能改造，有条件的小区加装电梯。对小区里面的绿化、照明进行完善。同时对小区改造或者新建停车场、体育场地、电动车充电处和老人活动区等配套设施。提升类，主要是新建或改造社区配套设施，一定程度上实现智慧化小区。主要是新建或改造社区卫生服务站、幼儿园、便利店，并对小区安装智能防盗设施。
　　经过一系列的改造提升后，房龄超过20年的老旧住宅，居住的价值将会大幅提高。这个时候，如果因为离工作单位较近或房价符合自己的购房预算，其实也是考虑购买的，虽然这些超龄二手房，仍然存在着一些问题，但是，因为居住的状态改善，同时房价也合理，可以在购房计划中，作为一个备选项。房龄超过20年的二手房，存在多种不利因素
　　房龄超过20年的二手房，剩余的土地使用期限要比一手房和房龄较短的二手房少很多。一手房的土地使用年限是70年，购房者购买后，剩余土地使用期限一般在60到65年。房龄较短的二手房，剩余的土地使用年限，一般也在60年以上。而房龄超过20年的二手房，剩余的土地使用年限，一般都在45年以下。
　　除此之外，高房龄的二手房，还存在以下几点不利因素：一般无法贷款购买，房龄超过20年的二手房。房龄超过20年的二手房，银行一般不会接受购房者申请购房按揭贷款。即便接受了，也贷不了7成，同时还有很多限制条件，例如贷款的期限加上房龄，不能超过30年。房屋老化，居住体验差。没有经过改造维修的高龄二手房，房屋的老化程度很高了，基本的供水、供电都有可能出现问题，居住的体验非常的差。房龄超20年的二手房，后期维护成本很高，升值空间却很小。国家虽然提出要对这些房龄超过20年的老旧小区进行改造，但并不是免费，居民自己多少还是需要出一部分费用的。如果你购买的老旧住宅，还暂时不在国家改造的计划之列，就需要自己出钱维修、维护老旧住宅。时间越久，高龄住宅的弊端会越严重，后期的升值空间较小，以前投资老旧住房，主要是赌拆迁，而现在国家主要推行老旧社区改造，拆迁的可能性很低，大大降低了20年以上的房龄住宅的投资价值。总结
　　总体上来讲，房龄超过20年的住宅，在没有经过改造提升之前，无论是居住还是投资，价值都不高了。如果是因为迫切需要住房，手上的购房预售刚好只能购买此类住宅，建议选择后期有改造空间的老旧小区。
　　同样是老旧小区，有的小区由于自身条件的限制，后期进行改造维修也很难提升居住体验。但是，也有不少老旧小区，改造后，居住舒适度可以大幅提高，所以，购买老旧二手房，一定要选择后期能改造，且改造后能提升居住体验的住宅。否则，就不建议购买。
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　　超过二十年房龄的二手房，大都位处市中心，普遍具有学区房概念。笔者很多80后同事都购买了此类房子，为了子女将来的教育着想。最近几年，学区房涨势如潮一房难求。
　　学区房分成双学区单学区。小学、初中就能够进入名校的学区，称之为双学区，其价格高于单学区。小面积房源的学区房，单价高于大面积的房源，因为有一些业主实际上并没有入驻，只是落了一个户口。有的城市规定，学区房的名额需要相隔三年才能有效，所以在购买二手学区房时，需要了解清楚才能下手。
　　超过二十年的二手房，还要契合用户的实际需求。老房子有很多缺点，比如没有电梯，小区绿化环境较差，物业管理不到位。房子年长失修，可能有漏水、墙面脱落等房屋质量问题。还有电线老化、电表功力不足，停车困难等一系列问题。
　　老房子位处市中心居多，不但交通十分便利，而且购物就医近距离能够节约很多时间。时间成本对于现代家庭十分重要，所以卖房者常常坐地涨价。还有一些业主等到自己子女上完中学就转手，据说赚了不少，有几倍于银行利息，甚至比炒股还要赚钱。
　　选择一套适合自己家庭的二手学区房，乃包赚不亏的买卖。因为供不应求，所以不少同事跟踪了大半年，才抢到一套房子，最后还要被卖家斩一刀。
　　然而，购买二手房一要量力而行；二要等待合适的时机；切勿成为最后的接盘客；三要了解相关动态，观察教育部门是否改变学区房的分配规划。
　　其实现在很多二十年楼龄的高档小区质量不会差，我家现在住的复式，二十年出头，但是是曾经的高档小区，房价这两年才翻了三倍，因为前年多了个九年制公立，幼儿园公立，去年加装了观光电梯，但是楼的质量比我家关外的十年龄的高层好多了。
　　买老楼看的是需求，一般要的就是实惠价格，成熟小区，完整周边生态，学位学区，否则我就问你你关注他干啥？
　　找行家帮你看看楼板质量，是否需要做隔音隔热防水，如果没啥小毛病的话，还可以期待一下十年八载之后的整体规划拆迁，这些才是很多人为什么找二手老楼的原因，新有新的好，老楼翻修有时候挺费功夫，特别是顶楼防水，做彻底了跟新房一样住，不彻底就有可能墙皮发霉，一句话：看需求，看周边，看学位，看价格，行家抠质量，顺便推算下将来是卖是拆迁。差不多就这意思，因为刚好我住的是二十年出头的曾经高档小区顶楼复式，六七年前翻修了一次，防水隔热是最重要的问题，大前年价格320，开了公立学校去年850，加了电梯现在1250，就是地铁口稍远和没有成熟大型商超，否则价格1500不是问题，家在关外另外有质量稍差的十年楼，质量不如现在住的这，所以基本里面所有要考虑的问题都在了。别问不熟的中介，问行家朋友吧。
　　在买二手房时，房龄是大家关心的一个问题，很多人以20年房龄为界限，认为房龄一旦超过这个数便没有购买的必要，事实是这样吗？业内人士表态了：拥有下面这5条特征的二手房，哪怕是房龄超过20年，也是具有上升空间的。
　　可以上名校
　　不少购房者之所以买老旧二手房，就是为了让孩子上名校，建议，大家在房龄超过20年的二手房时，一定要到当地的部门进行确认是否可以上名校。
　　地段要好
　　在买房龄超过20年的二手房时，一定要选择一个好地段，这样你的房子才不至于贬值。
　　价格很诱人
　　一般来说，房龄超过20年的二手房的剩余产权年限都比较短，一旦重新续期，恐怕会有很多麻烦，因此房龄超过20年的二手房的价格往往低于同地段的新房。
　　上升空间较大
　　总而言之，买房就是买预期，即房子不仅要能够保值增价，更要能够快速变现，因此在买房龄超过20年的二手房时，也一定要注意房子的上升空间。
　　物业服务合格
　　在买房龄超过20年的二手房时，一定要注意物业服务，如果物业服务不合格，或者很差劲，那么你还是放弃吧。
　　现在和以前不一样了，买房子不一定能赚钱了，特别超过二十年房龄的老房子，除非是重点学区房，不然就最好别买，要是刚需购房者，实在没办法，买不起新房的话，可以买。
　　只要是有钱，尽可能的就要买新房或者次新房。
　　现在距离房价普涨大涨的时代已经过去了。
　　现在买房，不像以前了，闭眼买房都赚钱的，现在房子买的不好，很可能就会亏钱的。
　　为什么超过二十年房龄的老房子不能买了呢。
　　因为，会买超过二十年老房子的人，大部分都是刚需购房者。
　　现在的楼市，已经没有或者说已经很少有刚需购房者了，未来的主要购房群体就是改善型购房的，或者说是为了孩子上学的购房者。
　　没有刚需购房者，当然不是绝对性的。
　　现在的刚需购房者很少，大部分都已经买了房子了，或者就是买不起房子的人，现在买不起房子的人，未来也很难在买得起房子了。
　　所以说，在没有刚需或者缺少刚需购房者的楼市中，老破旧的房子是没有价值的，因为缺乏流通性。