明年，楼市将迎来猛烈的刺激政策！

　　一夜之间，身份判若霄壤。
　　房地产是国民经济的支柱产业。
　　刘鹤副总理的13个字，重新定义了房地产的地位。
　　用万科郁亮的话说：
　　时隔20年，房地产再成支柱行业，政策向好的力度、广度超出预期。
　　这些年，房地产污名化、自带原罪。
　　重提支柱产业，虽谈不上平反昭雪，但也意味着行业的整顿，告一段落了。
　　最关键的，是刘鹤副总理的后半句话：
　　正在考虑新的举措。
　　这是买房人必须要预知的
　　明年，还将有更猛烈的刺激政策出台。
　　既然是支柱了，就必须要支棱起来。
　　没有救不起的楼市，只有还没出的政策。
　　在刘鹤副总理表态之前，还有一个重磅政策。
　　中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（20222035年）》。
　　按照规格来说，文件的级别是最高的，中共中央和国务院一起印发。
　　全文主要说了一件事：消费！消费！消费！
　　前所未有，把房地产列为消费领域，要促进居住消费健康发展。
　　房子、车子、养老，成为被寄予厚望的三大消费主力。
　　然后，刘鹤副总理紧跟一步：
　　对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
　　看懂了吗？
　　《纲要》要管13年，是中国中长期顶层设计规划。
　　房住不炒是大原则，但明文鼓励大家买房消费。
　　刘鹤副总理说的正在考虑新举措，是短期的，现在、立刻、马上就要做。
　　至此，房地产的角色，彻底扭转。
　　而且，为了配合它扭转，后续还有更强的刺激政策给上。
　　所谓扭转，并非突然赋予它新高度，而是让它回到应有的地位。
　　房地产，本身就是实体经济。
　　自从1998年房改后，房地产也一直是中国经济的支柱产业。
　　十万亿级别的超大市场，与其相关的上下游行业达50多个。
　　包括建筑、建材、冶金、家电、装修、园林
　　今年房地产市场巨量萎缩，这些行业没有一个好过的。
　　房地产整个行业，关系到50以上的就业、60以上的地方财政收入、70的产业与80的社会财富
　　《扩大内需战略规划纲要（20222035年）》中，强调了稳地价、稳房价、稳预期。
　　为什么把稳地价放在首位？
　　只要财政机制没有彻底改革，地方财政就摆脱不了对土地财政的依赖。
　　房地产呈现的所有特征，都在证明它的支柱身份。
　　不以人的意志为转移。
　　明年要全力冲刺经济，夺回失去的三年，这是共识。
　　疫情阳转阴，经济阴转阳。
　　拉动经济有三驾马车出口、投资、消费。
　　但现在，有两驾已经跑不动了。
　　11月出口还在下滑，同比跌了8。7。
　　美联储又加息50个基点，明年国外的形势大概率要收缩。
　　这对我国的出口，不是好消息。
　　投资方面，传统的基建投资已经饱和。
　　牛津大学有研究表明，在中国抽样的95个基建项目里，有75是超支的。
　　不少政府在这过程中，背上了巨额债务。
　　接下来的投资，要向新基建转型，但这需要时间。
　　SO，经济增长的压力，转移到第三驾马车消费。
　　但，大家都不爱消费了。
　　11月，社会消费品零售总额38615亿元，同比下滑5。9。
　　相比10月，下滑的幅度又猛了些。
　　是消费饱和了吗？
　　不，中国的消费占GDP50，而美国能占到80，还有提升空间。
　　所以，刚刚结束的中央经济工作会议，把扩大消费摆在优先位置。
　　首先，要增加居民收入，这是前提。
　　其次，具体措施包括：支持住房改善、新能源汽车、养老服务。
　　拉动经济，消费必须要崛起。
　　那么，房地产，也必须要崛起。
　　事到如今，普通的宽松已无济于事，得下猛药了刺激。
　　房地产，既然被列入消费领域，就肩负了使命。
　　但它属于大宗消费，不是买个苹果那么简单，降价反而起反作用。
　　楼市需要引导预期，需要鼓励。
　　刘鹤副总理说的那句话，很关键正在考虑新的举措。
　　已经出台了哪些举措？
　　对部分城市限购、房贷政策的放松；对房企融资、发债的支持。
　　金融机构对房企的输血，已经大放特放。
　　但楼市要想好起来，造血才是关键。
　　所以，新的举措，大概率会对买房人，有大尺度的刺激。
　　一二线城市，放开限购限贷。
　　最近，杭州、佛山、武汉等强二线城市，开始放松限购。
　　有的只是一个核心区，有的是几条街道，有的是全市放开。
　　这都是对政策的试探。
　　陆续会有更多城市加入，尺度会越来越大。
　　天津，很有可能将全面打开限购。
　　一线城市的限购限贷，依旧非常严苛。
　　取消认房不认贷、放松指导价、降低二套首付比例，并非不可能。
　　现在对刚需已诚意十足，下一步，轮到改善了。
　　低收入群体的杠杆，确实加到头了，短期内工资收入很难有明显提升。
　　但富裕群体的购买力，依然很强。
　　房地产市场，还有真实存在的需求。
　　有多少人手握全款，等着进北京、上海等重点城市？
　　刺激消费，他们是主力。
　　政策放松，是从三线、二线、一线逐步放开；
　　房价上涨，是从一线、二线、三线依次开始。
　　20年从未改变，也不可能改变，这是城市价值所决定的。
　　楼市回暖，需要有一线城市的示范作用。
　　降低存量房利率。
　　中国消费占GDP50，欧美消费占GDP80。
　　为什么欧美人不喜欢存钱？一有钱就去消费？
　　其中一个原因，是他们负担比较小，住房、教育的负担，比中国人轻很多。
　　现在，房贷是普通人最大的压力。
　　雪上加霜，前两年不少人还高利率站岗。
　　每月还完月供，哪还有钱用来消费。
　　如果能给存量房贷利率打折，不仅能保证公平，也能促进年轻人消费。
　　继续降低房贷利率。
　　总有声音在吐槽手里都没钱了，拿什么去买房？
　　事实真的如此吗？
　　今年前三季度，居民存款累计新增13。21万亿，比去年一年多存了3。31万亿。
　　存款余额创新高，堪称全民存钱。
　　很多人手里是有钱的，只是没信心，即便需要买房也不敢买。
　　所以，要想买房消费，需要用更宽松的政策来引导。
　　比如，继续降低房贷利率。
　　存款与消费，是矛盾的双方，只有更低的利率，才会利好房地产。
　　低到让你觉得不去买房就好像吃亏一样。
　　放心，共识很容易改变，一旦过了平衡点，人心思变。
　　目前天津首套房贷利率3。9，明年降到3。5并非不可能。
　　允许房价合理上涨。
　　2022年实验过了，只有房价上涨才有财富效应，才能拉动消费。
　　房价与消费是什么关系？
　　普遍的声音是：房价太高，还贷压力大，没钱消费。
　　这只是少数人，大多数人的财富，恰恰是房子。
　　天津家庭70的财富都在房子里。
　　房价稳涨，你就能预期财富增值。
　　房价持续跌，资产缩水，预期没钱，还消费个毛线。
　　房地产，是消费之母。
　　很多逻辑是反常识的，你所认为的结果，可能是原因。
　　中央经济会议强调了一句话：坚定不移向新发展模式平稳过渡。
　　什么是新发展模式？
　　其实就是租购并举，保租房、共有产权房，正在加紧建设。
　　中国家庭房屋自有率达96，没房的可以租房解决民生问题。
　　当刚需保障化之后，让改善市场化。
　　不再打压高房价，取消限价，何必给有钱人省钱？让他们尽情消费。
　　尊重市场经济规律。
　　可以确定，明年的救市政策，比今年还要猛烈。
　　中国，没有一次救市是失败的。
　　个人意志，不能左右整个社会的走向。
　　明年，房地产整个行业将加速回归。
　　上半年的政策密集期，促使市场大转折。
　　率先回暖的城市，依然是一线北上广深。
　　紧接着是杭州、南京、成都、武汉等强二线城市。
　　天津明年小阳春将有一波反弹，下半年，房价会有明显涨幅。
　　2023年的楼市行情，前低后高，把握好入场时机。