地产代建业务受房企青睐，机构预计市场容量将达2000亿

　　代建正在成为房企着力布局的第二赛道。在刚过去不久的2022年中期业绩会时，包括碧桂园、龙湖、旭辉、建发国际等在内的多家稳健型房企，不约而同表达了对代建市场前景的看好。
　　在房地产开发领域，代建并非新事物，而是有着十几年的历史，专业代建公司如绿城管理、中原建业在代建业务上已初具规模，并完成单独上市。
　　步入2022年，代建业务开始受到更多公司的关注，因其低投入、低风险和收入稳定，有助于房企平稳穿越行业周期，成为各家公司增加现金流入、维持稳定经营的措施之一。据亿翰智库统计，截至目前，百强房企中已有超40家房企布局了代建业务。
　　多位房地产业内人士表示，除了原本的政府代建、中小房企的商业代建需求之外，代建市场亦有许多新增需求，包括来自开发能力不足的城投公司，以及出险房企旗下需纾困的项目。据海通证券测算，十四五期间，代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模。
　　超40家房企布局
　　最近将代建带入业内关注范围内的，是华夏幸福中标沈阳市的一个代建项目。
　　8月下旬，沈阳市苏家屯区城市建设局发布了沈阳市苏家屯区HD项目工程管理及造价咨询的招标公告；9月13日，招标代理机构公布了该项目的中标人为幸福安基，即华夏幸福旗下的专注经营代建业务的平台。
　　这应该是幸福安基获取的首个代建项目。公开信息显示，上述招标公告发布于8月17日，幸福安基成立于8月18日。
　　华夏幸福对代建业务的探索，正是当前房地产行业寻求新的盈利增长点的一个缩影，包括世茂、建发、旭辉、龙湖、碧桂园等公司，都在积极加大布局开拓这项业务。
　　比如，早已在代建领域发力的朗诗地产，于不久前正式更名为朗诗绿色管理有限公司，并表示未来将专注于轻资产业务，，称开发代建项目产生的利润将成为集团的主要利润来源。
　　建发国际管理层在2022年中期业绩会上也提及，公司比较重视代建，会投入较大精力，今明两年要把代建业务进一步提升。
　　旭辉、龙湖、碧桂园则是代建赛道上的新生。旭辉在2021年成立了代建平台旭辉建管，在今年的组织变革中，这一平台被放到了与开发、商业放到同等的地位上。旭辉建管董事长陈东彪表示要在现有的能力下，一定要更大（力度）地拓展代建。
　　龙湖在2022年的中期业绩会上才正式对外发布了代建品牌。该集团CEO陈序平认为，今年多地的政府地方平台公司托底土地，其缺乏操盘能力，这对龙湖发展代建业务将是个机会。
　　碧桂园亦是旗帜鲜明地表示要在代管代建方面发力。公司有管理层出身建筑行业，加上多年发展后成本竞争力优势和机器人建筑新业务，碧桂园表示在代建业务上拥有不少优势，总裁莫斌在中期业绩会上也披露，与很多地方政府达成了一致，帮助出险企业或者出险项目的完成保交楼。
　　据中金公司在7月份发布的一份研报显示，以克而瑞2021年全口径销售金额为准，TOP50房企中，涉足代建领域的房企共有37家，其中绿城、雅居乐、金地、旭辉等7家房企都对该业务设定了较高的战略定位且已有一定的体量。
　　若将统计范围扩大至百强范围内，据亿翰智库统计，截至目前，已有超40家房企布局了代建业务。
　　促使房企不约而同地聚焦于代建业务的，是房地产市场的变化。中信建投地产行业分析师竺劲撰文指出，高周转年代，房地产开发可以赚取资产升值带来的利润，远高于代建业务收取的管理费，因而房企会将人力主要用在传统开发业务上，通过自投项目进行扩张，而不愿意大规模布局代建业务。
　　如今，房地产行业的高周转模式难以为继，企业需要降低杠杆、放缓扩张规模，在这样的情况下，房企的人员过剩问题凸显，不少房企纷纷选择转向代建这样的无负债扩张手段，来帮助自身找到新的增长曲线。竺劲表示。
　　三大业务板块持续扩容
　　代建市场正迎来逆周期的业务爆发。绿城管理在2022年中期业绩会上给出这样的判断。
　　代建行业根据委托人性质进行划分，通常可分为政府代建、商业代建、资方代建，分别对应政府、中小型房企和金融机构。
　　政府代建包括企业通过政府招投标，提供公共住房及公共基础设施的开发。其中，国家十四五规划中的保租房建设要求带来了政府代建规模的快速扩张。据海通证券测算，以650万套的保障性租赁住房的规划标准计，预计在此期间保障性租赁住房的工程合同总计将超过1。3万亿。
　　政府代建也正是绿城管理在2022年上半年增速最高的业务板块，同比增幅超70；同期，该公司新拓代建项目中，来自政府、国企委托方总建筑面积也显著提升，占比超6成。
　　绿城管理认为，未来，面向低收入群体、新市民、年轻人的保障性住房将会得到更多政策倾斜，政府代建未来市场空间和发展潜力巨大。
　　商业代建领域除了传统的中小房企的需求之外，城投公司也有望成为新的需求来源。2021年以来，地方城投的拿地数量增加，有望催生出相当规模的商业代建市场空间。
　　城投平台相较而言缺乏开发能力，而民企在这方面实力较强，输出品牌和能力，我们就赚开发建造的钱。2021年底开辟代建业务的某华东上市房企内部人士向记者表示，2021年下半年以来，他所在公司已停止拿地，投拓主力转向代建项目开拓。
　　另外，也有公司看重资方代建。据中信建投研报，资方代建原本是代建行业一个小分支，但自本轮地产下行周期以来，融资渠道的收紧使得部分房企现金流压力增大，不良项目数量增多，AMC、信托承接不良项目后，需要代建公司提供物业开发等方面的咨询和管理服务，由此推动资方代建的市场的扩容。
　　绿城管理方面在此前的中期业绩会上给出预判，为纾困类项目提供代建服务将是未来23年的市场机会。在2022年上半年，绿城管理联合多家金融机构，先后落地了恒大江阴项目、奥园广州云和公馆项目等多个资方代建项目。
　　有业内人士认为，地产的周期下行孕育着代建行业的机遇，其黄金发展时间已经到来。旭辉建管董事长陈东彪预计，代建行业从2010年2020年行业刚刚起步时，每年都有20以上的增长，2021年到2025年每年还会有23的复合增长，这是一个非常巨大的市场。