韩国楼市的雷，要爆了

　　在楼市寒冬里，最可怜的永远是普通人。
　　正解局出品
　　前几天，中国国际电视台报道了一个消息。
　　在韩国首都首尔，一个叫孔贤淑的女房主有点绝望：
　　她要卖房，在一年半前把房子就挂出去了，价格下降了15，但到现在根本没人来看房。
　　慌得不行的不光是二手房主，新房的开发商更急。
　　韩国有开发商打出广告：买房送奔驰。
　　还有开发商更实惠，只要到访，看样板间，就送Chanel手袋和苹果AirPods。
　　也有打土豪牌的，买房返金条。
　　开发商急，二手房主更急。
　　楼市的地雷要爆了，每个人都想着比别人早一步跑出去。
　　这就是现在韩国楼市的真实情况。
　　韩国开发商的广告
　　韩国楼市，堪称亚洲，甚至是全球之妖。
　　其中，又以首都首尔最甚。
　　韩国总人口5100多万，其中，950万居住在首尔，占比18。6。
　　如果算上流动人口，还要增长50。
　　首尔很小，不到北京昌平区的一半，面积只占韩国全国的0。6。
　　如果再加上仁川广域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等，所谓的韩国首都圈，集中了韩国50以上的人口。
　　人稠地狭，首尔楼市也创造了一个巨大的神话。
　　房价持续疯狂上涨。
　　在过去5年，韩国房价整体上涨了差不多80。
　　2022年首尔中心区域平均房价超过15万元人民币每平米，位居全球第2（第一的是香港）；外围区域也超过7万元人民币每平米，居全球第3。
　　房价疯狂上涨的结果，大家应该不算陌生。
　　最直接的结果是，人口灾难。
　　韩国年轻人希望先买房，然后才会考虑结婚。
　　但已经飞上天的房价，年轻人怎么能够得结上婚呢？
　　所以，韩国单身家庭已经超过30。
　　2022年韩国结婚登记数量下降到19。2万件，是50年多来最少的。
　　随之而来的，是出生人口雪崩。
　　2022年，韩国总和生育率下降到0。78，再创新低，在主要国家中排名倒数第1。
　　其中，首尔的生育率更是低到尘土里，只有区区0。59。
　　我们知道，要维持人口规模不缩小，生育率要在2。1，韩国这个出生率已经低到让人感到费解、可怕了。
　　哪怕是少子化问题缠身的日本，出生率也还有1。3。
　　难怪有一个说法是，韩国将是全球第一个灭亡的国家：不战而亡。
　　韩国虽然已经是发达国家，但是根据知名民调机构益普索集团发布的《2023年度全球幸福感》调查报告，在32个国家中，2022年韩国人的幸福感排名第31，只比匈牙利高。
　　只有34的韩国人感到人生充满意义，在所有国家里是最低的。
　　前段时间，有个报道。
　　首尔一个叫郑智贤的31岁男青年，身穿西装，还在胸口插着一朵鲜花。
　　在很多亲人的见证下，庄重宣誓：
　　终生不婚。
　　余生，珍惜并爱护自己。
　　而他还出了一本散文集，名字叫：我的房子，它一直遥遥无期。
　　更有些讽刺的是，他从事的工作就是房地产开发。
　　不婚典礼邀请函
　　不过，去年以来，韩国的房价就开始跳水。
　　房价不断刷刷刷地下跌，房价永远涨的信仰被打破。
　　就出现了文章开头说的，新房卖不出去，二手房更卖不出去。
　　新房库存量达到10年来最多，过去一年里，增长了1。5倍。
　　有个韩国特色的东西，助长了韩国房价的暴涨暴跌。
　　这就是：传贳（shi，第四声）房，也叫全租房。
　　这是韩国的特色。
　　传贳房什么意思？
　　在韩国字典中，传是指传给或转交，贳是指出租或租借。
　　简单说，就是房客按照房价的一定比例（一般在5080左右），给了房东押金，就可以免费住，不用再交房租。
　　一般是两年为期，房客退房，房东全数退还押金。
　　这个看起来有些不可思议。
　　你想想，在中国，不说一线城市，就是很多二三线城市，一套两室一厅的房子，也动不动两百万人民币左右。
　　按照韩国这个做法的话，相当于就要付超过100万人民币！
　　韩国的一处租房广告
　　可正是这个传贳制度，放大了楼市暴涨暴跌的风险。
　　初看起来，房东不收房客房租，免费给房客住房。
　　房客也相当于有了强制储蓄，把买房钱攒下来，等攒够了钱就能买自己的房子。
　　看起来，是双赢。
　　甚至银行还给房客放传贳贷款，也就是押金都可以贷。
　　但其实，哪有那么好的事情？
　　房东拿到押金之后，基本上都会去投资，用投资的收益来当作房租。
　　但问题是，利益最终会毁掉一切美好、不切实际的设想。
　　房价不断上涨，房东拿到了房客的押金，转而去买更多的房子。
　　等两年后，把房卖了，押金退给房客，还能大赚一笔，继续去投资买房。
　　就这样周而复始地操作。
　　结果是，有房的人，手里的房越来越多。
　　而租客拿到押金，才发现，强制储蓄的这么一点钱，远远跟不上房价上涨的速度。
　　只能继续传贳，继续给房东打工。
　　图片来源：唐燕等：《基于融资和储蓄理念的住房供给途径》，《国际城市规划》2016年第1期
　　问题是，树不会长到天上去。
　　房价，当然也不会一直涨。
　　从去年开始的这轮下跌，很多人不得不抛房抢跑，不然两年后，可能连押金都亏没了。
　　结果抢跑的人越多，市面上的房子就越多，买房人就想着等等看，成交量越来越少。
　　结果，只能爆雷。
　　前两年，有房东通过传贳房，攒下上千套房子，资金链断裂，还不上押金，跑路了。
　　韩国人居研究院测算，如果未来房价下跌20，那么，就有40房东还不起房客的押金。
　　想想那是一幅什么场景！
　　房客损失的不是一个月、两个月的租金，而是半套甚至大半套房子。
　　如果贷了传贳贷，还要继续还贷。
　　就像有人买了一个烂尾楼，楼烂尾了，贷款还要还。
　　不气死人才怪。
　　风险估计数据
　　前几年，韩国年轻人为了买房，连灵魂都拿去贷款。
　　在2022年，韩国家庭平均债务第一次超过9000万韩元（约合47。6万元人民币），而在10年前，这个数字不过是5000万出头。
　　这里面，大部分是房贷，或者传贳贷款。
　　韩国是世界上负债最高的国家之一
　　前段时间，著名的《经济学人》报道了一个案例。
　　33岁的金明洙（KimMyungsoo），他在首尔蚕室区的一套公寓已经贬值了差不多40万美元（约合275万元人民币）。
　　妻子怀孕33周。
　　现在，先不说房子能不能卖掉，就算卖掉，连贷款都还不上了。
　　他无奈地说，2021年买下这套房子是我一生中最大的遗憾之一。
　　寒冬来临，首先被冻到的，永远是衣服单薄的人。