房企生火取暖多元化经营谋求第二曲线

　　本报记者陈婷赵毅深圳报道
　　对于行业来说，眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法。如果不能生火取暖，在冬天里生存会受影响。面对当下仍在调整的房地产行业，万科企业股份有限公司（000002。SZ，以下简称万科）董事会主席郁亮日前在业绩会上如此表示。
　　早在几年前，万科便开始为取暖做准备，在地产开发之外，持续发力经营服务类业务。今年上半年，该项业务全口径收入241。1亿元，同比增长30。6。
　　无独有偶，龙湖集团控股有限公司（0960。HK，以下简称龙湖）管理层于近日在业绩会上表示，经营性物业收入的增长对公司穿越周期起到稳压器的作用，行业下行，对于龙湖商业、长租冠寓、龙湖智创生活这三部分经营性收入，我们力争保持每年年化增长率在30～40。
　　值得注意的是，上述两家房企旗下物业板块正在资本市场寻求上市。万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称万物云）已于9月1日向香港联交所递交聆讯后资料集，而龙湖智创生活有限公司（以下简称龙湖智创生活）在7月7日招股书失效当晚重新递表。
　　中指研究院分析指出，多元化业务作为房企开拓存量市场的主要抓手，是企业从销售模式转向经营模式的必经之路，未来将会扮演更加重要的角色。
　　物业触角再延伸
　　近段时间以来，万科与龙湖在物业板块上市的话题上热度不减。8月31日，郁亮在业绩会上表示，分拆物业上市，不是卖猪仔，即不是为了好价钱而把它卖掉，而是希望通过上市能使其获得更大的发展空间。
　　就在9月1日，港交所发布的信息显示，万物云通过港交所上市聆讯，联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。此前于7月18日，万科分拆万物云境外上市的方案获得中国证监会核准。
　　万物云前身为万科物业，其服务范围已从单一物业扩展至小区、商企和城市空间，并发展出不同的垂直业务领域。目前，公司的主要收入来源于小区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务三大业务板块。
　　上半年，万物云收入143。5亿元（含向万科提供服务的收入），同比增长38。2，其中，社区空间居住消费服务收入80。8亿元，同比增长34。8；商企和城市空间综合服务收入51。1亿元，同比增长39。7；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11。6亿元，同比增长59。
　　2020年及2021年，万物云上述三大业务板块的规模也均呈现不同程度的持续增长。在这两个完整会计年度，其中，社区空间居住消费服务营收分别实现同比增长20。33和23。89；商企和城市空间综合服务营收分别实现同比增长51。16和33。98；AIoT及BPaaS解决方案服务业务营收分别实现同比增长28。22和79。
　　对于未来的业务发展规划，万物云方面表示，公司计划继续专注于吸引具有强劲增长潜力的客户，特别是来自新兴行业的客户，以进一步扩大公司的优质客户群。同时，公司将不断评估机会，以收购或投资其他公司及与万物云现有业务互补的业务，并将其合并入公司业务当中。
　　据万科董事会秘书朱旭透露，下半年，万物云旗下的万物云城加速拓展，计划到2022年末累计落地100个城市服务项目。
　　就在万物云上市在即之时，龙湖智创生活的上市之路却遭遇波澜。
　　7月7日，龙湖智创生活的招股书失效（6个月有效期到期），但其在当晚随即递表，业绩、规模等方面均有所增长。
　　招股书显示，龙湖智创生活的业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务板块，主要提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务；商业运营管理服务板块，主要提供购物中心商业运营和物业管理服务、写字楼及其他商业物业服务。
　　20192021年，龙湖智创生活收入分别为43。69亿元、64。68亿元、110。56亿元。2022年前4个月，公司录得营业收入为40。64亿元，同比增长38。6，净利润同比增长70。9至5。44亿元。
　　规模方面，截至2022年4月30日，龙湖智创生活物业管理服务签约及战略合作面积超过4。8亿平方米，在管面积增至2。74亿平方米。其中，住宅及其他非商业物业在管面积为2。47亿平方米，购物中心在管面积为970万平方米，写字楼及其他商业物业在管面积为1700万平方米。
　　值得注意的是，龙湖智创生活同时深耕物业管理商业管理赛道，2021年，公司的商业运营及物业管理服务业务收入占比达26。53。
　　龙湖智创生活在招股书中表示，中国的物业管理服务市场分散且竞争激烈。该市场有超过11万名参与者，2021年前十大公司占总收入约32。2021年，按总收入计算，公司在中国物业管理服务市场排名第七；按在管建筑面积计算，公司排名第九。
　　中指研究院分析指出，到目前为止，房企业务多元化的跑马圈地阶段已结束。综合来看，物业服务与商业办公成为头部房企多元化发展的标配。50家典型房企中，有50家涉及物业服务业务，49家涉及商业办公业务。
　　作为房地产存量时代最为稳定的收入来源，物业服务仍然具有相当潜力，在住宅市场之外，教育、医疗等领域也蕴含巨大可能。中指研究院认为。
　　整体业绩贡献仍有限
　　事实上，除了物业管理服务，房企多元化经营范围甚广，投入力度也有所区别。以万科为例，其经营服务类物业还包括物流仓储、租赁住宅业务、商业开发与运营等。
　　在此前业绩会上，郁亮表示，房地产行业进入调整的这些年来，目前稳预期仍存在较大的挑战，预期即是信心，对于重建市场信心，郁亮称，相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。
　　房地产行业进入新的阶段，为城市提供的配套服务业务越来越丰富，新的业务发展起来了，也能给市场提供一定的支撑，但这些业务大多为保本微利的长周期业务，需要独立的政策制度。郁亮表示。
　　上半年，万科的经营服务业务收入占比为11。65。公司表示，经营服务类业务既面临挑战，也迎来发展机遇。其中，物流仓储服务、租赁住宅、商业开发与运营板块分别收入18。6亿元、14。8亿元、40。1亿元，合计占比不足4，净利润表现方面则均未透露。
　　其中，针对租赁住宅业务，朱旭表示，其下半年的工作方向是保持运营效率的行业领先地位，实现经营利润增速大于收入规模增速，到2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。
　　除此之外，万科的多元化经营还涉及养老、冰雪、养猪（农牧行业），但关于这些业务的具体运营成效、财务情况等，近年来未有官方的正式完整披露。
　　而对于龙湖来说，相比地产开发业务，经营性业务因能输出持续稳定的现金流量更有能力熨平经济波动，穿越周期。
　　上半年，龙湖包括商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性收入为110。4亿元，同比增长26，占总收入比例为11。6，三年复合增长率为36。其中，商业投资租金收入46。5亿元，冠寓租金收入11。8亿元，龙湖智创生活全口径收入约63亿元。
　　中指研究院在今年1月发布的研报中指出，多元业务给房企带来的营收收益仍比较有限。从整体上看，20182020年，50家典型房企多元业务收入占总营业收入比例平均水平分别为8。2、8。5和8。3，多元业务对房企总营收的贡献维持在8。3左右。2021年上半年，50家典型房企多元业务收入平均占比10。7，2018年、2019年同期数据分别为10。1、12。2。
　　上述研报认为，房企多元化经营收益有限，源自主观和客观双重因素影响。从行业发展规律看，长租、文旅、养老等行业具有重资产、长周期的特点，短时期内很难收回投资，并且需要持续投入，给企业总体经营带来压力。
　　从企业经营角度看，房企进入开发主业之外的领域需要摸门道、攒经验，多元业务也对企业能力有着高要求，只有具备足够的人才与资金储备，以及相关领域长期耕耘的经验，房企才有可能从多元化经营中获益。