今年起，楼市迎来两道紧箍咒，长达20年牛市或将终结？

　　前首富王健林在2012年接受媒体采访时，说过：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展。
　　同样是靠房地产发家致富、连续15年成为华人首富的李嘉诚也说过：任何行业过度发展必将迎来摧残，不要妄想赚取最后一个铜板。从2012年起，李嘉诚也在不断抛售手头的房产、地产业务，累计套现数千亿元。
　　同样是首富，同样靠房地产出生，在相同的时间做出了相同的判断。站在现在角度上来看，两位大佬作出的判断似乎没有那么准确，事实证明后面几年同样是房地产的蓬勃发展时期。但需要注意的是，房价从2014年开始大涨，其主要原因得益于楼市去库存，抛开这个因素的影响，后续的发展还真不好说。
　　要说房地产从什么时候开始走向快速发展的历程，笔者认为是从1998年的房改开始。那么是什么推动了房价上涨呢？除开物价本身上涨以外，有两方面的原因，其一是不断增加的住房需求，其二是人为的投机炒作。
　　2000年，高层在十五规划中明确提出：随着农业生产力水平的提高和工业化进程的加快，中国推进城市化条件已逐渐成熟，要不失时机实施城镇化战略。由此拉开了城市化进程飞速发展的序幕。相关数据显示，2000年我国城市化率仅为36，而到了2019年底则突破了60的大关，相当于每年有1500万左右的人口流入城市。因此也带来了大量的住房需求，房地产市场呈现供不应求的情况，房价上涨。
　　另一方面，早期的一些投资者看到了房地产发展趋势良好，于是开始了早期的炒房，其中最著名的要属温州炒房团了。2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，导致当地房价飙升，短短3年房价从2000元飙升至7000元，随后温州炒房团又前往北京、上海、青岛、重庆等城市，每到一个城市就开始扫当地的楼盘，致使房价进一步大涨。随着后续楼市不断调控，温州炒房团全军覆没，但炒房却成为了很多人用于赚钱的途径，有资金能力的购买多套房，没有钱的也要借钱凑钱买房，整个市场也从投资属性转变为投机属性。
　　但房价涨势过快、房价过高却苦了很多没有买房的人，很多人买房要耗尽毕生积蓄，甚至几代人供养一套房，百姓不敢消费、不敢生病、不敢离职成为社会常态。因此，国家于2016年就提出了房住不炒的理念，明确了房子是用来住，不是用来炒的核心思想。经过各地积极配合进行楼市调控后，房价大涨的趋势终于止步于2018年，例如杭州、南京等城市都出现了房价由涨转跌的情况，直至现在，仍有很多城市房价没有2018年的时候高。
　　而随着城市化率超过60后，与发达国家平均城市化水平70相差不大，也就意味着未来城市化进程会放缓。今年4月，央行公布了城镇居民家庭负债统计报告，结果显示96的城镇居民都持有住房，且户均持有1。5套房产。加上目前一二三线城市都存在一定的空置率，种种迹象表明，整体房价不仅在恢复稳定，楼市的需求也在不断减少。
　　对于购房者而言，还有额外的好消息：2021年起，楼市迎来两道紧箍咒。
　　01央行限贷令
　　2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，《通知》自2021年1月1日起实施。
　　首先来解决大家的疑问：为什么要实施限贷令？
　　上文提到的央行今年4月发布的城镇居民家庭负债统计报告中，有一个数据值得关注，那就是在家庭资产中，房产占比80，其他金融资产占比仅为20，除了表示家庭买房压力大外，也显示出了房价与信贷的关系。根据相关数据显示，2020年国有银行和股份制银行房地产业贷款余额分别占房地产业贷款总额的52。02和38。46。
　　回顾过去20年房价走势我们可以发现，每次房价大涨，其必然伴随着住房贷款的高速增长。比如2016年的时候，房价迎来了一次大涨，而当年建设银行个人住房贷款占比达到了63。8，工商银行达到了64。5，农业银行达到了78。17，中国银行高达81。77。也就是说，限制了住房贷款的增速，基本上也就杜绝了房价整体大涨的可能性。此外，对于个人炒房客投机行为是一种限制，同时也限制了开发商的融资源头。
　　02房企三条红线
　　去年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是我们常说的三条红线（1、剔除预收款后的资产负债率不得大于70；2、净负债率不得大于100；3、现金短债比小于1。），并明确了于2021年1月1日起开始全面施行。
　　如果说限贷令限制了房企资金供给端的话，那么三条红线则是限制了房企资金的需求端。
　　我们知道，作为资金密集型企业，房企一直都以高负债、高杠杆、高融资著称，其三高背后则是对应了资金链的脆弱。举个很简单的例子，由于上半年的大疫，各地房企都迎来了几个月的销售惨淡以及施工进度的停滞，因此资金链出现问题最后破产倒闭，但遗留下来的烂尾楼却无人接盘，也给银行遗留了一笔坏账。
　　而根据多家机构的调查数据也能看出来，房企相关融资也确实该管管了。据亿翰智库数据显示，50家抽样的房企中，仅有7家企业剔除预收款后的资产负债率低于70，剩余的43家房企中，有34家房企剔除预收款后的资产负债率介于7080之间，有8家房企大于80。按照央行划出的三道红线标准来看，有70家房企踩线，有18家三道红线全踩。
　　对于房企而言，其降低负债的途径比较单一，那就是通过多销售房产以及减少新楼盘开发来增加变现了。从去年金九银十期间楼市表现就能看出来，一些房企已经开始慌了，比如某房企打出全国商品房7折出售的口号，后续迎来了多个房企跟风。但房企的资金量巨大，并不是仅仅一两次降价销售就能解决的，后续可能还会继续降价求量来降低负债率。对于刚需而言也是一个福音。
　　前不久，银保监会主席郭树清撰文写道：
　　目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛，要坚决抑制房地产泡沫。
　　不可否认的是，过去20年中国经济飞速发展，其中房地产做出了很大贡献，但其由于不成熟、不健康的发展导致了许多问题，也成为了金融风险的灰犀牛，相信在两道紧箍咒的作用下，楼市最终会回归到正常发展的方向，房价也会变得更加亲民。
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