棚改停止？住建部明确老房按新规处理，3类房子或全拆重建

　　2005年，辽宁省率先启动全国范围内的棚户区改造计划。2008年10月，扩大内需10项措施出台，明确提出棚户区改造全面启动，加快建设保障性安居工程。2013年7月，《国务院关于加强棚户区改造意见》出台，进一步加大棚户区改造力度。2014年4月央行创设PSL，为开发性金融棚户区改造提供长期稳定、成本适当的资金额度。2015年以来，为提高安置效率，助力房地产去库存，棚改货币化安置渐成主角，18年至今，棚改计划开始退潮，货币化安置缩减，旧改登场，给这场长达15年的棚改工程画上了句号。
　　棚改启动主要有3个方面的原因：1、随着房龄不断增加，一些城镇中历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院，户距拥挤不堪，公共设施无法配套，消防出行、生产生活都存在明显公共安全隐患。2、城镇化建设推动下，大量人口流入城市，住房供给不足，土地资源有限，需要建设高层住宅解决住房需求问题。3、三四线城市住房库存大量增加，需要去库存解决住房积压问题。
　　目前来看，棚改政策有效解决了这些问题，老旧房屋拆掉重建，取而代之的是一栋栋高楼大厦，三四线城市库存压力得以缓解。相关数据显示，2013年至2017年累计改造各类棚户区2645万套，惠及6000多万居民，改造数量和惠及居民数量均比2008年至2012年翻了一番。截至2018年底，全国范围内1亿多居民出棚进楼，住房条件得到极大改善。
　　2019年7月份的政策吹风会上，住建部副部长黄艳表示：在未来的旧城改造中，将避免一拆了之和大拆大建，也就是说相关的棚改政策也会停止。究其原因，主要是一些问题的出现。对于三四五线城市来说，棚改拆迁推动了房价的上涨，手拿拆迁款的土豪们以及炒房客投资者纷纷抢房，导致短短几年房价上涨了几倍。对于一二线城市来说，由于拆迁带来的巨额财富，老旧房源又成为了炒作的目标，二手房价迅速上涨带动新房价格上涨。与此同时，一些钉子户的形成与报复性消费的出现也造成了不良的社会影响。
　　大规模棚改停止后，将产生三个方面的影响：首先，对于靠着棚改刺激带动的房价上涨的城市，其中大多数人口常年流失，住房需求不断减少，由此导致的房价虚高也能够明显降温。其次，对于一二线城市来说，老旧房屋停止拆迁后，也就失去了投资价值，有利于房价恢复理性。第三，过去棚改主要以贷币化安置的方式进行，一定程度上给了地方借棚改发债的机会，棚改停止后相关漏洞也将彻底堵死。
　　到2020年，全国性的棚改基本完成，未来房龄20年以上的房子将采取老旧住房改造的方式处理。根据相关指标，未来5年内将有17万个老旧小区开展旧改工作，主要针对2000年年底前建成的老旧小区房屋。根据专业人员预估，旧改将撬动4万亿元的资金杠杆。原因是此次改造涉及的范围非常广，包括供水、供电、供热、供气的全面改造，道路墙面的填补、绿化照明环境的改善以及楼栋加装电梯等，基本上涵盖了生活所需的方方面面，可以说老旧小区住户有福了。
　　但需要注意的是，住建部强调的是避免大拆大建和一拆了之，并不等于棚改全面停止。根据住建部要求，未来对于棚改拆迁的补偿方式也将进行调整，原则上是回归拆迁补房，不再以货币安置优先为主，当然被拆迁居民可以自愿选择。也就是说，未来房屋依旧有着拆迁的可能，前不久浙江发改委下发的《关于开展2021年度未来社区创建的通知》中也提到了针对2000年以前建成存在较大安全隐患的住宅小区，开展全拆重建类的创建。同样说明了这个结论，目前来看，未来有三类房子或全拆重建：
　　1、存在较大安全隐患的房屋
　　旧改全面推进后，不少老旧小区业主表达了疑惑：对于20年左右的住房，修修补补还能够使用，但如果房龄超过了40年，并且主体机构都出现了问题，属于危房范畴的话，那么这样的房屋即使经过了修补同样存在安全隐患，更不用说加装电梯了，那么这样的危房还是以旧改的方式来处理吗？答案显然是否定的，2019年3月住建部发布的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》中给出了旧改小区的定义：2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。因此危房并不属于这个范围。
　　2、城市规划建设需要拆除的房子
　　在城市化建设的不断推动下，城市的风貌也是日新月异。二十年前的多层楼房、小平房如今都建设成为了高楼大厦。由此可见，随着时代的发展，城市也需要进行不断更新与对外扩张，建设更多的市政基础设施服务群众，比如地铁站、高铁站、医院、公园等。在这样的情况下，就避免不了位于其中的老旧住房的拆迁。不过，对于这类房子来说，一旦纳入拆迁范围则属于天上掉馅饼的好事。为了城市发展作出牺牲，自然不会亏待，一般来说有相应租房费用补贴和生活补助，还有机会分配给原住户环境更好的新房，新增了这些市政基础建设后，未来升值潜力也会更大。
　　3、地段好、有拆迁价值的房子
　　随着棚改比例大大降低，如今很多房企也不愿意拆迁了，主要原因是过去由政府主导的棚改，除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让返还的优惠政策外，开发商也能够获得一定补贴。如今随着相关支持的减少，开发商自然也会更加谨慎。不过，如果是有投资潜力、地段好的房子，依旧存在拆迁可能，开发商也愿意接手这样的项目。比如一些热点城市的核心地段，或者人口流入量大未来发展潜力大城市的核心地段，还是会引发开发商哄抢。
　　总结，无论是棚改还是旧改都是实打实的民生福利政策，未来棚改依旧还会持续，但规模会大大减少，对于需要旧改的家庭来说，未来生活品质会提升，出行难题也能够得到解决。对于需要拆迁的住户来说，可以换上全新的房子，也是一件好事。在这样的大趋势下，也不必担心房价因此上涨，因为大部分的换房需求已经解决，楼市的整体需求进一步减少，有利于房价加速回归理性。