突出风险意识增强房地产项目的市场调研

　　摘要：风险管理是房地产项目开发管理的重要内容，但长期以来却被开发商忽视。论文分析了房地产市场新形势，指出当前形势下房地产项目面临着诸多的风险，有必要加强市场调研。论文阐述了房地产项目市场调研的范围，分析了调研的方法。这对房地产项目开发管理具有重要的现实意义。
　　关键词：房地产项目；风险意识；市场调研
　　从二十世纪九十年代后期实行住房市场化以来，我国的房地产业经历了二十年时间的高速增长，住房的价格也是一涨再涨。房地产行业本来是高投资、高风险的行业，但是二十年来，我国的房地产市场从来没有出现像日本、东南亚、香港、美国那样的大跌情况，因而房地产企业普遍缺乏风险意识。进入2018年以后，房地产市场形势发生了很大的变化。房地产企业需要突出风险意识，增强房地产项目的市场调研。
　　一、房地产市场新形势
　　2017年我国的房地产行业经历了新一轮的暴涨，全国各地的房价严重超出了群众的购买能力，房地产越来越具有金融属性。以青岛市为例，2017年的房价大体上比2016年翻了一番。市区的最低房价已经超过两万元。在此情况下，2018年国家出台了一系列政策来管控房价，尤其是731政治局会议决议，被誉为历史上最严厉的楼市调控令，决议指出要坚决遏制房价上涨。这给房地产市场带来了深刻的影响。首先，城市居住用房购入以后出售的时间被延长，在限售的城市里一般将限售的时间规定为五年以上，而在此前大多数城市的限售时间为两年。其次，房贷利息大幅度增加，大多数银行将房贷利息增加到110到150，购房者的购房成本大幅度增加。再次，部分大中城市的房价已经脱离居民的实际收入，房价能否长期坚挺存疑。以青岛市为例，在市区买一套40平的小一居总价最低100万元。如果首付30万元，剩下的70万元贷款20年还完，每个月还款大约4500元。这对于青年购房者来说，简直不堪重负。因而，在当前形势下，房地产项目开发面临着诸多的风险，有必要加强市场调研。
　　二、房地产项目的市场调研范围
　　房地產项目的调研范围包括宏观环境和微观环境。就宏观环境而言，包括经济发展环境分析、金融政策环境分析、税收政策分析、法规政策分析等。就微观环境而言，包括区域环境分析、区域竞争态势分析、地段分析、居民购房意愿分析等。比如，区域竞争态势分析要进行总体竞争态势分析、与早期项目比较的竞争态势分析、与后期项目比较的竞争态势分析。对以上这些因素进行充分的分析以后，才能最终决定房地产项目的建设规划。在调研的时候，要有全面的思维，不能选择性地只调研几个方面，而忽略其他方面。被忽略的部分往往隐含着未知的风险。
　　三、房地产项目的市场调研方法
　　调研的内容不同，方法也有异。对于宏观环境除了在各种媒体上广泛搜集文献以外，还有必要运用专家座谈法，将专家的各种意见进行整理，一般是将主流的意见考虑进房地产项目的决策。对于竞争态势分析，可以采用现场考察法，实地观察不同房地产项目的建成情况、销售情况、营销手段等。对于消费者的购房意愿可以采用调查问卷法并结合访谈法。但是，在分发调查问卷的时候要特别注意确保调查样本的足够数量并注意纳入更多的个体情况差异较大的样本。这样得出的调查结果才更有代表性。对于调查结果的分析，可以采用集体讨论法。调查数据的分析，则可以运用SPSS从多个角度进行分析。
　　四、基于市场调研的房地产项目市场决策
　　房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产项目的高资金需求及长期性就决定了它的高风险性。因而，房地产投资活动要基于严谨、科学的市场调研。房地产项目从外在条件来说，有时机、地段、质量三个要素。房地产项目的市场决策主要就是对这三个因素进行决策。时机：选择合适的时间启动房地产项目，并规划好预售和建成后的销售时间。地段：房地产的增值实际上就是土地的增值，地段不仅指自然地理位置，还包括社会经济条件和交通因素等。要谨慎选择高价值地段和偏僻地段。这两种地段都存在着开发风险。质量是房地产项目的基本要求，越是高质量消费者就约青睐，但需要增加建设投资，开发商要在两者之间寻求一种平衡。
　　结论
　　在当前形势下，房地产项目开发面临着诸多的风险，有必要加强市场调研。房地产项目的调研范围包括宏观环境和微观环境。就宏观环境而言，包括经济发展环境分析、金融政策环境分析、税收政策分析、法规政策分析等。就微观环境而言，包括区域环境分析、区域竞争态势分析、地段分析、居民购房意愿分析等。在调研的方法上有文献法、专家座谈法、现场考察法、问卷调查法、访谈法等。有了严谨、科学的市场调研，才能进行房地产项目市场决策。
　　参考文献：
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