随着2023年的两会报告，防范金融风险成为了重要议题，而房地产和地方政府债务成为了金融风险的两大领域。这两个领域相互关联，而地方政府债务也受到房地产的影响。因此，中国房地产对金融稳定性的意义重大，但其实现机制与美国有很大的差别。本文将从全球金融危机的历史背景入手，探讨了中美两国房地产金融危机的异同，并阐述了中国房地产金融危机的主要风险来源。
　　2008年全球金融危机是由美国的次贷危机引发的，而该危机的基础资产是房地产。在美国房价下跌的情况下，许多购房者停止了支付房贷，导致了个人信用破产，进一步使房价下跌，最终引发了以房贷为基础资产的次贷危机。与此相比，中国的居民债务虽然上涨迅速，但仍在可控范围内。虽然中国个人房贷体量庞大，在2022年达到了39万亿，是美国的两倍，但在个人房贷的金融风险上，中美存在显著差异。
　　中国的个人房贷是可追溯的贷款，几乎不可能断供。虽然中国从2021年3月开始实施《深圳经济特区个人破产条例》，但尚未允许个人因无力支付房贷而宣告破产。如果个人没有还贷能力，并且房产拍卖后仍无法偿还银行债务，那么居民仍然需要用未来的收入来弥补缺口。去年，由于开发商流动性短缺导致某些楼盘建设停滞，个别地区出现个人房贷断供的情况。但如果楼盘最终完工交付，那么居民仍然需要继续偿还房贷。根据法律，即使房产没有交付，居民也需要偿还贷款。
　　中国的个人房贷证券化程度极低，这降低了金融衍生品的风险，当然也限制了银行向个人房贷客户提供更多融资渠道的发展空间。目前，中国银行业普遍采用的是传统的资产负债表业务模式，即存款贷款的双边业务。这种业务模式下，银行主要通过吸收存款来提供贷款融资，存在资金来源和运营风险集中等问题。而房贷证券化则可以将一定规模的房贷资产通过发行证券化产品的方式进行资本市场募集，从而实现资金来源的多元化和风险分散，也可以提高银行的资本效率和风险管理水平。
　　然而，目前中国的个人房贷证券化还存在一定的难点和限制，如证券化产品市场化程度低、风险定价难度大、相关法律法规尚不健全等问题。因此，中国需要加强相关制度建设和市场规范化，促进房贷证券化市场的健康发展，提高金融服务实体经济的能力和水平。

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