三口之家的学区房规划

　　摘要：张先生的家庭情况，对于最近几年有结婚打算、生活在一线城市的人具有一定的参考意义，提前对三口之家的财务变化早做准备，可以减少很多未知带来的恐惧。
　　关键词：家庭财务；风险偏好；偿债能力；规划
　　张先生家庭幸福稳定，处于财富稳健增值阶段。张先生在银行工作，处于职业上升期；张太太就职于事业单位，工作稳定且福利较好。2015年，张先生结婚，在北京贷款买房，2018年下半年家庭将增加新成员，即将进入人生新阶段，张先生家庭财务状况如下。
　　（1）资产负债：张先生家庭的自住房市值约540万元，有310万元贷款尚未还清，除此之外没有其他负债。
　　（2）银行存款：现金和活期存款共18万元。
　　（3）投资：约21万元资金在股票市场账户，另外还有5万元左右的城投债。
　　（4）收入：张先生税后年收入约36万元，张太太税后年收入为10万元。此外，上一年还有5万元的投资收益，按照可投资资产计算，年收益率在7左右。
　　（5）支出：每年房贷还款12万元，日常支出总计8万元。如果把收支计算在一起，预计今年张先生家庭可以增加约31万元存款。
　　（6）风险偏好：通过投资风险偏好问卷调查，综合家庭阶段、财务现状及个人投资偏好，张先生家庭风险承受能力为中高型，属于积极型的投资者。
　　目前，张先生家庭正处在人生节点，理财目标非常明确：
　　（1）抚养费用：2018年孩子出生预算2万元，小学前每年抚养费预算4万元。
　　（2）买车计划：2019年计划买车，预算10？12万元。
　　（3）储蓄计划：2020年希望实现可投资资产100万元。
　　（4）学前教育：20212024年，增加孩子在幼儿园期间的教育支出。
　　（5）旅游计划：2021年之后（即孩子3岁以后），每年增加3万元旅游支出。
　　（6）换房计划：考虑到北京相关政策，最迟2021年（即孩子3岁）需要换置学区房。1家庭财务状况诊断
　　整体而言，张先生家庭房产比重高，可投资资产比重低，好在张先生家庭对开支的控制力非常强，储蓄率极高。根据目前的投资情况和风险偏好，资产配置不太合理，且年收益率也有提升空间。
　　1。1偿债能力
　　偿债能力包括资产负债率、流动比率、融资比率、财务负担率4个指标。
　　资产负债率：52。99。张先生家庭储蓄率较高，由于正好有一笔P2P到期变成了活期存款，如果把这笔钱投入资本市场，这个指标会更合理一些。
　　流动比率：没有流动负债。
　　融资比率：没有投资融资负债。
　　财务负担率：42。21。略微超出合理范围，抗风险能力较弱，如果收入减少或中断，可能导致债务无法负担。考虑到张先生家庭每年加薪10，房贷债务较为稳定，预计今年就能把财务负担率降低到40以内。
　　1。2财务自由度
　　目前张先生家庭财务自由度为25。51，刚好达标。争取财富增值的目的就是把这个数值增长到100，意味着只靠理财收入就可以维持每年的生活。
　　1。3应急能力
　　紧急预备金的合理范围是3？6个月的日常开支，目前张先生家庭远高于这个区间，说明家庭中有过多的闲置资金，不利于资产增值。
　　1。4盈余能力
　　盈余能力包括储蓄率、工作储蓄率、自由储蓄率3个指标。
　　张先生家庭这3个指标都非常高，说明其控制开支和增加净资产的能力都非常强，有利于实现理财目标。
　　1。5财富增值能力
　　张先生家庭生息资产比率非常低。目前大部分资产都集中在房产上，且家庭现金比例太高，产生收益的资金占总资产的比例较低。
　　1。6保障能力
　　除了基础的五险一金，夫妻二人都尚未配置保险，家庭抗风险能力较差。2规划方案
　　通过对财务现状的诊断，我们发现张先生家庭存在以下问题待解决。
　　抗风险能力差。张先生家庭没有配置保險，如果出现意外，可能导致家庭财务现状恶化。
　　家庭可生息资产较少，财富增值能力偏低，投资配置不太合理，需要优化资产配置结构，适当增加金融融资，提高资产收益率，这也是增加可生息资产的一种方式。
　　2。1购房条件
　　（1）车价涨幅：由于买车时间比较近，因此不考虑车价涨幅，只要在10万？12万元的预算内即可，但后续需要增加每年2万元的养车费用（保险、保养、停车等）。
　　（2）教育支出：孩子幼儿园期间的教育支出差异比较大，按北京市最近几年的平均水平，每年从1。5万？20万元不等，考虑到张太太的工作性质，很大概率能享受到低价公立幼儿园，暂时按照每年2万元计算。同时考虑到孩子在幼儿园期间会有一些兴趣班、培训课的需要，也按照每年2万元计算。
　　（3）房价涨幅：北京市现在房价基本处于持平略降的阶段，距离2021年还有3年，判断这个形势不会有太大变化，但还是对房价乐观地赋予了2的年增长率。
　　（4）通胀：所有支出项都按照当前物价设定，每年按照4（近20年的实际通胀均值）的通胀率增加。这一数值是近20年的实际通胀均值。
　　（5）收入增幅：详细了解了张先生家庭的收入情况，两个人可以实现每年10的加薪，且最近几年没有更换工作的打算。
　　（6）投资收益：根据风险测评结果，年投资回报率按10计算。
　　（7）其他支出：按照年收入的5，增加保险支出。
　　基于这些假设，我们先看看张先生家庭从现在到2020年年底的现金流和资产积累情况，见图1。
　　支出包括日常开支、偿还房贷、子女抚养、子女教育、买车和养车费用以外，还增加了每年占收入5的保险支出，张先生家庭年末累计可投资资产见图2。
　　如果要实现在2021年出售现在的自住房换购学区房，张先生最多可以承担445。5万元的买房款（卖房还贷后净收入约298万元，2020年年末可累计投资资产147。5万元）。按照目前北京二套房的相关政策，首付至少60，另外预留约房屋总价3的税和中介费，可购买总价约为707万元的学区房，贷款282。8万元，按照商业贷款30年等额本息计算，2021年之后，张先生家庭每年需要偿还房贷18万元。那么从2021年起，张先生家庭的财务状况将会发生变化。除换房外，也统计了2021年以后房贷变化和教育、旅游支出的增加。不过，换房也不会影响其他任何财务目标，不会降低生活水平。
　　2。2潜在风险
　　每个家庭都希望可以给孩子提供最好的教育，北京的学区房均价约为10万？15万元平方米，700万元的学区房预算大概只能买47？70平方米的房子，选择空间并不大。为了实现学区房的支出，必须具备以下条件：
　　（1）每年10的收入增长率；（2）每年10的投资收益率；（3）孩子抚养费用必须在每年4万元以内；（4）必须选择公立幼儿园。
　　我们知道，工资的增长率很难能保证每年相同，到达平稳期后的增幅会开始变缓，如果工资涨幅低于10，也会在换房时出现资金缺口。由于3年后換房的资金是确定的，所以张先生家庭并不能承担太高的风险，中低风险的资产配置只投资3年却要实现每年10的收益率，难度很高。另外，抚养费用的预算相对偏低。保险配置方面，目前只划拨出了年收入的5，要覆盖两个大人和一个小孩的保险支出，也仅能达到低配。3行动建议
　　根据以上规划方案，目前张先生家庭开源压力大，节流任务重，具体优化措施如下：
　　优化投资结构。建议预留2万元应急准备金，并将剩余可投资资产的70配置于指数基金组合和P2P，20配置于债券，10配置于股票。幸运的是还有3年的投资时间，指数基金组合能够较好地分摊风险，获取稳健收益，同时兼顾流动性。
　　增加保费支出。家庭马上有新生命诞生，配置保险非常重要，建议拨出年收入的5配置两个大人的保险，这个预算可以把意外险、重疾险、人寿保险配齐。其中，张先生是家庭的主要收入来源，应当配置较高保额。
　　开源增收。如果能把家庭的收入增幅提升到每年15？20，整个财务状态都会有很好的变化。
　　适当加杠杆。很多一线城市的双薪家庭都会有类似的情况，现金流情况好，但是存款有限。遇到便宜的资金渠道，完全可以尝试借钱加杠杆。比如买车，可以利用金融服务选择0首付低息贷款；买房的时候，可以考虑加杠杆贷款提升首付金额，但融资比率需控制在50以内。