深国资委组局底价接恒大总部，核心资产成保交楼香饽饽

　　作者杨凯
　　编辑夏县明、梁秀杰
　　视觉梁秀杰
　　责编韩玮烨
　　11月28日，深圳公共资源交易中心发布消息，恒大深圳超级总部地块T2080054拍卖正式成交，只有一位竞买人，按照底价75。43亿元自动成交。据悉，该地块由深圳市安和一号房地产开发有限公司竞得。
　　巅峰拿地，退出时仅仅填了个坑
　　2017年，恒大如日中天，将集团的主要业务恒大总部、恒大地产、恒大金融从广州办到了深圳，仅剩下恒大健康和恒大旅游留在了发家地广州。
　　同年，恒大豪掷近55。52亿拍下深圳湾这块宝地，用作打造恒大超级总部，这块地处在深圳市比较核心的地带。地块南边紧邻深圳湾，有11号地铁线穿过，周围聚集了多个新建的总部大楼项目，东西两侧分别为万科总部大厦和招商银行全球总部大厦，目前都正在施工状态。该地块土地面积为约1。04万平方米，地上规定建筑面积28万平方米，恒大原本计划建设高度达400米，将打造成深圳地标性建筑。
　　然而，这个原计划于2024年完工，用于庆祝成为全球最大房企的项目，自2021年9月开始已停工一年多。从公告信息来看，项目基坑桩基础已完成，土石方大面已开挖至基底标高（42。40米），基底承台和坑中坑尚未完成。因为长期停工，缺乏支持维护，目前项目存在一系列风险问题。
　　当年以55。52亿元价格拿下该地块，五年过去虽然土地资产净值涨至72。84亿元，但恒大表示出售事项仍将录得亏损约1。63亿元。
　　巅峰时意气风发、豪掷千金，五年后，黯然退去，只剩下还未盖起的楼，不得不令人唏嘘。
　　国资组局，充当白衣骑士
　　75亿元的价格，在于项目处于深圳的核心区域。项目所处的深圳湾超级总部基地毗邻深圳科技园，与香港隔海相望，是深圳十九个重点开发建设片区之一。目前，片区的土地出让已经超过一半，已有多个全球500强或中国300强企业总部入驻，包括SIC超级总部中心、招商银行、万科、中兴通讯、恒力、欧加（OPPO）、碳云智能等21家超级企业总部。这么好的地块总不能一直烂着吧？
　　75亿元的价格加上后续投入几十亿元的建设资金，这个手笔不可谓不大。而这个超级买家，安和一号房地产开发有限公司，是兴业信托和安居建业于2022年9月才联合成立的。
　　图表1：安和一号房地产开发有限公司股权结构
　　图片来源：爱企查
　　安居建业成立于2022年1月21日，是由人才安居集团、万科集团、深业集团、特区建工集团共同出资成立，分别持股达40、20、20、20，总注册资本达20亿元。能把这些企业拉到一块的正是拥有万亿资产的深圳国资委。
　　而安居建业是深圳市政府为房地产业纾困解难、化解房地产行业风险而成立的市属国有房地产平台公司，主要针对深圳范围内房地产项目提供三保一防任务，即保交楼、保民生、保稳定和防范化解房地产领域风险。
　　从1月份成立至今以来，安居建业已成功盘活多个出险房企的涉险项目，涉及商品住房、公共住房、商办面积，总计超百万平米。介入项目包括深圳罗湖益田御龙华府项目、龙岗恒大项目保交付工作等。
　　如今，安居建业联合兴业信托再次为恒大深圳湾地块担起了白衣骑士的角色。
　　引起反思，跨越式发展不会再现
　　2016年起，恒大集团开始了债务暴涨之路，由2015年负债6149亿到2016年债务规模一跃到了1。16万亿，从此开始了万亿债务巨无霸之路，直到2021年中期的1。97万亿。
　　图表2：恒大今年债务情况
　　数据来源：公司年报
　　短短5年多，恒大负债增长了1。36万亿，增长了两倍还多。而这一切加杠杆的过程，同时面临着监管不断去杠杆的政策进程。从2017年开始，国家开始提出房住不炒定位，到2020年三道红线出台，政策不断去杠杆，而恒大则在与监管政策相悖的道路上狂奔。监管去杠杆，恒大加杠杆，终于，恒大与政策碰撞，酿就了2021年的债务危机苦果。
　　随着去杠杆措施的不断推进，房地产行业高周转、高杠杆、快速扩张的模式已经走到了尽头，在现有调控条件下，原有模式难以为继。房地产行业的商业模式可能在未来面临第三次调整，其标志是存货周转率、杠杆率被迫下降。如若其他因素不变时，ROE会降低。下阶段房地产行业的商业模式转向高质量增长、精细控制。
　　结语
　　从2021年开始的房企资产抛售潮至今仍在持续，相比于恒大，他们是幸运的，至少卖出的资产可以缓轻一部分债务压力，而恒大目前不断地资产售出对于万亿债务而言仍是杯水车薪，静待恒大起死回生，熬过至暗时刻。
　　2022年第七届中国不动产资产管理峰会如约而来。组委会将年度主题确定为修复信心、筑底启航，意图通过年度大总结，与产业链上下游企业共同克服偏见，活在当下，筹谋未来！